不動産屋のここだけ日記

私は痛い奴

土地や家を売買する際、ここら辺の相場は坪○○万円、○○坪で○○万円だから
この物件は、高いのかな？安いのかな？って、坪単価で高い安いを判断しますよね！　

不動産の登記簿謄本（今は登記事項証明書と言います）は、国の機関である法務局に
備え付けられているので、そこに記載された面積は、普通間違いないと思ってしまい
ますが、σ(^.^)たち業者は登記簿と実際の面積は違うと考えるのが一般的です。

ここ１０年くらいの間で、売買された建売住宅等は売り渡し前に土地を測量し分筆されて
いますから登記簿と実際の面積が違う事はありませんが、公簿取引（登記簿面積）に
よって売買された不動産及び11年以上前に測量された面積は違う事が少なからずあります。

トラブルで多いのは、登記簿面積より実際の面積が少なかった場合に多いです。

それは、トラブルに発展する場合、ほとんど買主さんからの申し立てが多く
○○坪だから安いと思ったので買ったのに！　と言った理由がほとんどです。

反対に登記簿面積より実際の面積が多かった場合に文句を言われる方はいませんから・・・

じゃぁ、すべて測量がなされた実測取引しかできないとなると、これも又、現実的ではありません。

理想は、ちゃんと実測を行ったうえで、その面積による売買をする方が良いのでしょうけど
これが、なかなか難しい場合があります。

実測を行い登記し直す事を「地積更正」と言いますが、この言葉を聞くと業者の中で偏頭痛の
おこる人が多いのも事実です。　　σ(^.^)もその中のひとりかも？

実測の方法は、隣地所有者立ち会いのもとで、境界をお互いに確認しながら測量を行い書類に
実印を押してもらい、印鑑証明を添付して法務局に提出となります。

この作業は、お互いの敷地を再確認する事になるので、両者にとって良い事だと思われますが
中には、これにまったく協力しない方が存在するのです。

まぁ　確かに知らない人がいきなり来て、貴方の土地はここからここまで、ハィ、印鑑って
言われたら面食らうかもしれませんけどね・・・

しかし、いくら事情を説明しても立会いにさえ来ない方がいます。　(´_｀;)

その時は、現況測量図だけを作成し、取引を行いますが、今度は買主さんが納得されない
といった問題がでてくるのです。　（現況測量図があれば建築確認等はＯＫ！）

だから業者にとって、すごく頭が痛くなる問題なのです。

σ(^.^)の個人的意見で言えば、その物件を気に入り、実際の面積をある程度、推定できる資料
があれば特に問題は無いと思うのですけどね！　（もちろん、その経緯を理解した上での話し）

だって、土地って大きくなったり小さくなったりするものですから・・・

あっ！　今　σ(^.^)の事、痛い奴だと思ったでしょう！　（今じゃなくて前から・・・）

本当に土地って大きさが変わるものなんです。

たとえば、阪神・淡路大震災の時だって、場所によってかなり大きさが変わった所があります。

土地は永遠に大きさが変わらない物では、ないのです！

大切なのは、取引の時点において、詳細な情報を業者から説明してもらい、納得するかしないか
が重要なポイントだと思います。

かといって、公簿取引を推奨するつもりもありませんし、後々のトラブルを避ける為に実測する
事は大変良い事だと思っています。

買主さんが、知識の無いまま取引をするのは、避けてほしいので今回、記事にしました。

ちなみに、この前　σ(^.^)と一緒に釣りへ行ったＫさんは、その関係の仕事をしています。

土地・建物面積の事や未登記建物がある等の相談があれば、σ(^.^)に連絡して頂ければ
Ｋさん紹介させて頂きますので、お気軽にぞうぞ♪


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2008/5/26 【月】 | 不動産に関する雑学

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