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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

今が不動産の買時?

今日は、年に2回程度おこなわれる宅建協会主催の研修に行ってきました。

毎年、不動産に関する税制や建築基準法その他もろもろの法改正や制度が変わる為
σ(^.^)たち不動産業者はそれに対応できるような知識を持たなければいけません。

で、思うのは近年の不動産業界は昔に比べかなり高度な知識が必要になってきた事

σ(^.^)が、この業界に入った頃は、とにかく売れたらそれでいい業界

不動産売買契約書もB4用紙2枚程度でカーボン紙をはさんで記入します。

それは、それは、かなり薄っぺら~い、しろものでした。

重要事項説明書も、はっきり言っていいかげん。

ひどい時には、宅建主任者でない者が堂々と重要事項説明をしていました。

今から考えると、とんでもない話になりますけど、割合で言えばそのような業者
の方が多かったような気がします。 

今と比べ、昔は本当に無茶苦茶な時代だったんだなと、しみじみ思います。


さて今回の研修内容、σ(^.^)たち不動産業者にはレインズと言う不動産業者専用の
情報ネットワークがあります。

不動産物件を専任や専属媒介契約等で、お客様に依頼を頂いた場合、法律でレインズ
に登録をしなければならないとされています。

そのシステムによって、広範囲に情報を流布させるという事です。(取引の透明性向上)

実際にはレインズに登録せず流通する物件も御座いますが、基本的には殆どの物件の
売り出し価格等がデーターとして記録される事になります。

研修の前半は、このデーターを詳細に分析し、不動産流通市場の動きを専門に研究
されている講師の方(民間の調査会社)から説明をして頂きました。

たとえば、○○地区の中古戸建は、○○○㎡位で○○○○万円台の物件が良く動いたとか
○○地域の地価下落、上昇率・ユーザーのアンケート結果等のデーターです。

σ(^.^)たち不動産業者に、それらを参考にし、営業戦略を立てて下さいという事ですね!

あくまで、データー上の分析結果ですが、関西地方は登録価格(売出価格)より成約価格の
乖離差が関東地方より少ないという事でした。

ようするに、関東地方の方が不動産価格の下落率が凄まじいという事ですね・・・

ミニバブルが起きた際、関西地方の不動産価格は、あがりきらないうちにバブルがはじけた為
地価下落率は関東地方よりダメージが少ないという事でしょうか?

まぁ 講師の方も関西地方は、そんなに心配するほどの事ではないと言ってましたが (・・?)


σ(^.^)から見ると、どう考えても、この物件は安いだろ!

と思う物件がなかなか売れないのを不思議に思う事があります。

確かに、消費者の不動産購入マインドのデーターを見ると今年に入り中途半端でない急降下

あくまで個人的意見になりますけど、現時点の不動産価格は適正だけれども購買意欲が
それを、はるかに下回り買手市場になっているような気がします。

悪いニュースを書く雑誌は、ものすごく売れるので、どの雑誌も不況一色

長期的にみれば、今が不動産の買時だと思うのは間違いなんでしょうかね・・・


明日は、不動産契約書についてのお話しをさせて頂きます。
(珍しいですね~ 続けて不動産の話をするなんて 笑)

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機会があれば!

今日は、朝から滋賀県に日帰り出張です♪

京都で人と待ち合わせしていましたから一旦インターを降り、人を乗せた後
滋賀県へ 片道、約2時間のドライブ・・・ 

う~ん 久しぶりの遠出。。。 天気もいいし 気持ちいい~ 

最近は、大阪周辺ばかりをウロチョロしていましたので

たまには気分転換、いいもんです♪♪♪ (って仕事だろ!)

行ったのは滋賀県の、とある農村地帯

ず~~~っと 地平線が見えるかのような感じの、田んぼ・田んぼ・田んぼ

今は、苗を植えたり稲刈りは機械を使うのでしょうけど、昔はこれを全て人力で
やっていたのだと思うと、昔の方たちを尊敬せざるを得ません。

仕事を済ませた後、せっかく滋賀県に来たのだから、やっぱり琵琶湖に寄り道

っと言っても見るだけなのですが・・・

2008.09.14機会があれば!.jpg

この日は天気も良く、まだまだ暑い

ファミリーが水着で、遊んでいました。

湖なのに、ちゃんと波があるのは

不思議です?




たくさんのウインドサーファーさんたちが、気持ちよさそうに湖面を滑っていました。

普通のサーフィンはした事ありますけど、ウインドサーフィンはやった事が無い

これだけ愛好家がいるのだから、きっと面白いんでしょうね?

機会があれば、やってみたいスポーツのひとつです。

しかし、考えてみればσ(^.^)のまわりには、ウインドサーファーがひとりもいない。

そういや~ お客さんにもいなかったな~ (^^;)。

でもダイビングの時みたいにライセンス取って、器材を一式揃えて、たった1回しか
した事がないのも考えものだしね・・・
 
独身の時は、まだ良かったけど、今は家の中に3人(妻・娘2人)の恐い人たちがいる f(^_^) 

まぁ その時がくれば、する事ができるかも?


あっ 今日は完全にσ(^.^)の独り言ですから、面白くないと思う方は

読み飛ばしてくださいね!!! (最後に言うなよ (-_-#)


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ある投資家さんとの出会い!

今日は投資家さんブロガーのお二人と、お会いさせて頂きました。

ソシアルビルオーナーの不動産投資日記   星輝さん

星輝さんは関東方面にお住まい、8月25日から一人旅(放浪?)の真っ最中!

あても無く、自由奔放な旅に出れるなんて、なんて素晴らしい事なんでしょうね・・・

もちろん購入時等、それまでに並々ならぬ努力をされていますけど、ある一定の
基準に到達するとなにもしなくてOK! 

収益物件を所有すると、物件が勝手にお金を稼いでくれる (^-’)b

それを考えると収益物件は、打ち出の小槌のようにさえ思えてしまいます。

昨日まで神戸に居られ、東の方角へ行く途中、大阪へ立ち寄られました。


脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち   ゴンさん

ゴンさんとσ(^.^)は、不思議といままで、コメント等のやりとりが一切無く
まるっきり初めての出会いとなります。

先程、ご紹介した星輝さんと、以前よりブログでの交流があったみたいです。

ゴンさんは、関西に在住されており、その事もあって今回3人でお会いする事になりました。

お会いした後、家に帰って、ゴンさんのブログを拝見すると、改めてバランス感覚の
優れた投資家さんだなと思います。

もっと早めに交流を、しとけば良かったなと反省しきりです (^^;)。


待ち合わせ場所は大阪の難波、通称「ミナミ」と呼ばれる繁華街です。

昼食をご一緒させて頂くと、事前に打ち合わせをさせて頂いていましたので
お会いしてすぐ食事をする事になりました。

星輝さんは関東方面の方ですし、ゴンさんは関西にお住まいになっていますが
この辺はあまりご存じない様子でした。

大阪ミナミで有名な、お食事所と言えば、お好み焼きは「はつせ又は千房」・きつねうどんは「今井
吉本芸人御用達の肉うどん屋さんで「千とせ」・あと2年で100周年となる名物カレーで有名な
「自由軒」をご紹介したところ、「自由軒」に興味を示され食べに行く事に・・・

食事をした後は、大阪ミナミの名物、カニの看板・フグの看板・くいだおれの跡地・グリコの看板
阪神タイガースが優勝した際、川への飛び込みで有名になった戎橋(通称ひっかけ橋)等々を
軽く、ごあんな~い!

その後、コーヒータイムとなり喫茶店へ・・・

そこで、いろいろと幅広いお話しをさせて頂きました (^-^)

2008.09.03投資家さんとの出会い!.jpg

今日は、あいにく雨が降ったりやんだり

の曇り空でしたが、お会いしてる間は

なぜか、雨が一滴も降りませんでした。

日頃の行いのせい! ・・・なのか?




しかし、男3人でありながら話しが、まっ ~~たくつきない (笑)

お二人とも30歳前後で、あるにもかかわらず、それぞれ収益物件を数棟所有されている
立派な投資家さんの方々・・・

ものすごい知識量と情報量で、本当に感心しきりです!

数時間が、あっという間の出来事のように感じました。

この日は、残念ながらσ(^.^)の諸事情で、タイムアップとなりましたが、あのペースで話を
続けたら、あと何時間、喫茶店に居座る事になったのでしょうか?

しかし、お若い投資家さんのお二人といろいろな話をする事ができて楽しかったです!

別れ際に星輝さんが、また大阪に来ま~す!って 本当すごいパワーですね・・・

まぁ そう言って頂いたという事は、楽しんで頂けたという事かな?

又、お会いできる事を楽しみに、とっておきたいと思います。


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「検索ワード」

先日、「最近の業界事情」というタイトルで記事を書きましたが、いつもより
かなり多くのアクセスを頂いたみたいです!

たぶん、同業者の皆様からでしょうか?

又、記事の中で 「不動産会社」 「倒産」 「不況」 の文字等が検索ワードにひっかかり
初めて、当ブログに来られた方も多かったようです。

今、アクセス数を増やしたいなら、やっぱりこの「検索ワード」を入れると良いみたいですよ!


っと 冗談はさておき、これだけのアクセス数が入るという事は、それだけ業界全体
が深刻な状態にあると言えるかもしれません。

σ(^.^)が、よくお邪魔させて頂いているサイト ■実録ドキュメント!不動産■ を管理
されているアグルさんが本日、最近知人に起こった深刻な出来事を記事にされていました。

内容は直接サイトに行かれて、ご覧頂ければと思います。


今年の8月は正直言って、どこの業者さんも成績が振るわなかったように思います。

連日のように倒産情報がながれる昨今、不安感を持たない営業の方はいないかと思います。

バブルがはじけた時のように、日本だけが悪くて他の国が良い場合、ハゲタカファンドが
活躍し、それなりの仕事にもなりましたが、今はそのハゲタカファンドも羽がちぎれて
日本に飛来する事ができなくなっているみたいです・・・

と言うより、そのハゲタカファンドが元々の原因かな?

これだけ業況が悪いと私も、いくら無借金経営とはいえ、危機感は常に持たざるを得ません。

そして仕事に疲れた時は、この曲を聴くようにしています。




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そんなの恐いって

最近、ある外資系の金融機関、新聞の1面全部を使った広告をよく見るようになりました。

はて? 外資系の中では最大手ですが、サブプライムの影響をモロに受け悲惨な状況だったはず。

夏のキャンペーンとやらで、期間中に預金をすると特別金利○%を適用!との事

σ(^.^)は、その銀行に預金はありませんが、この銀行、本当に大丈夫なんだろうか?
と心配になります。

そこまで、しないと預金が集まらないの?  既存の預金者が預金を引きあげだしたの?

って σ(^.^)は、色めがねで、見ているだけなのでしょうか?

以前、ITを謳う投資会社(そこそこ有名だった)が新聞の1面全部を使ってPCサーバー
への投資を、さかんに宣伝していました。

この時期に、こんな利率ありえないよ~ といった広告を、じゃんじゃんだしていましたが

しばらくすると、その会社は破綻し、詐欺容疑で捜査の対象に・・・

ま、その外資系の金融機関は世界各地に支店がある銀行です。

胡散臭いIT系の投資会社とは、わけが違うのでしょうけど、今の時期に大量の広告費を使う
のは、どうしても警戒をしてしまいます。

不動産屋の業界でも破たん前に、豪華なチラシを大量にまいたりする業者が多いです。

特に、今まで1色刷りのチラシしか作っていなかった会社が、急にカラー刷りの新聞広告を
出し始めたら、いよいよかな? って考えてしまいます。

会社によって違いますが、広告をだしてから広告会社に代金を支払うのは2~3ヶ月後です。

破たん前の会社は、2~3ヶ月後の事なんか、まったく考えてませんからね~

しかし以前に、そんな経験をしてきた広告会社も最近は、あぶないと思ったら広告代の先払い
を催促するみたいですから、全てがそうとは限らないようになってきましたけどね

先日も、あぶないと噂される分譲マンションのデベロッパーから電話があり、お客さんを
紹介して成約すれば紹介料をお渡しします。

契約等の業務は一切こちらでしますから、紹介するだけで、紹介料をお渡ししますよ♪

今まで、一度も取引が無いマンションデベロッパーからの、いきなりの電話

そんなの恐いって (´_`;)

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当日記について
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今西祐司

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この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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