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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

・・・よりも深刻かも?

たばこ値上げの日が過ぎた今、たばこネタのアクセス数が急降下

その代わりと言いますか、先日記事にした賃貸保証会社ネタが

ここ数日、急上昇しています。 (^^;)。

この会社、破綻した保証会社の顧客を引き受けまくってただけに

ある意味、大手リプラス破綻の時よりも深刻かも?

その記事をUPしてから数件の電話やメールの相談を

させて頂きましたが、σ(^^;)。は法律の専門家ではなく

ただの不動産屋、それに差押された会社とは提携を

結んでいるものの、ただの1回も保証の委託をしてもらった

事が無いだけに、自分がその立場ならこうするでしょうと

個人的な意見しかお伝えする事ができません。

まぁ それでも相談者の方には喜んで頂けたようですが・・・ f(^_^)

今回の例で言えば、家賃集金代行が問題なんでしょうね!

σ(^.^)んとこは全て、借主から家主さんの口座へ直接

家賃が振り込まれるシステムを採用しています。

本来、保証会社は借主の家賃延滞を保証する為の会社であって

家賃集金代行まで任せるのは、管理会社として、楽しすぎでしょ 笑

近い将来、法改正による保証会社の再編は間違いないところ

今からでも遅くない、家賃を保証会社経由ではなく借主さんから

家主さんへ直接入金するように切り替えるべきだと思います。

それが入居者と家主さんを守る事につながります。 (^-^)


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東京国税局より差押

当ブログで以前、今後の動向に注目と書かせて頂いた

賃貸保証会社の㈱VESTAさん  その記事は・・・ こちら  

本日、㈱VESTAさんのホームページで、集金代行による

家賃送金及び今後の代位弁済についてのお知らせが

掲載されてました。

詳しくは、 ㈱VESTAさんのホームページ を見て頂くとして

まぁ ようするに代位弁済ができなくなったとの話しですな

その理由として東京国税局よりび銀行預金の一部に対する

差押の執行がされたからとの事  Σ( ̄ ̄ ̄Д ̄ ̄ ̄lll) 

そっ それって理由になるの?

今回の処分に対して東京国税局長に対して不服申立を行う

所存と記載してあるが、家主さんにとって全く関係ない話し

代位弁済ができなくなったのを東京国税局に責任転嫁を

しているようにしか思えない・・・

全国賃貸保証業協会 は、昨日付けで退会しているようですし

こうなったら、どれだけ早く対処するかが重要になってくると思います。

家賃集金代行に使ってる家主さんは一刻も早く入居者に連絡し

家主口座に直接家賃を入れてもらうように連絡ですね!


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あのレオ様が・・・

平成22年2月6日、レオパレス21さんのホームページによると家賃保証会社の

株式会社VESTAさんと業務提携を解消したとのお知らせ! ・・・ こちら 

業務提携解消の理由として㈱VESTAさんが保証債務の支払期限を遅延した

からとの事です。。。 

VESTAさんと言えば旧商号、㈱MAG その前の社名が㈱マイダスキャピタルで

元の親会社がSFCG(旧商号は、㈱商工ファンド)

う~ん 説明するのも大変ですなぁ (;^_^A

㈱VESTAさんは、破綻したウィル賃貸保証(大阪)やリプラス等の受け皿会社

として自ら手をあげ、債務を引き受けてきた会社です。

その会社が破綻した保証会社と同様、またしても保証債務の遅延ですか・・・

σ(^.^)のところでは一応、提携をしているものの1度も保証を引き受けて

もらった事が無いので、まったく影響はありませんが、今後の動向に注目ですかね

家賃の保証をする会社が、滞納した家賃の保証をこれまた滞納

他にも噂の範疇ですが、やばいと聞いている会社もある

これからの賃貸保証業界全体の信用収縮が懸念されるところですね (´_`;)

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ゆうれいが出る?(2)

昨日の記事で、ゆうれいが出ると「ウワサ」される物件の告知義務について

お話しさせて頂きましたが、告知義務について、いろいろな解釈や考え方があるようなので

今日は、その続き・・・

自殺があった物件に焦点をあてた場合でも下記のように複雑です。

・何年前までの自殺事故について説明しなければならないか。
・自殺しようとしたのが室内であるが、発見され病院に運ばれた後、死亡した。
・マンションの隣室での自殺事故
・共用部分で自殺が行われた時
・事故のあった建物が解体された場合は?

っといったように様々なケースが考えられますけど、結局のところ明確な基準がありません!

宅建業法の 「契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項」 は告知必要

これは、ものすごくズルイ法律なのかもしれません (´_`;) 

σ(^.^)は法律の専門家でありませんけど、数年経ったからとか数世代が入れ替わった

というだけで告知しなくていいと言うのは間違いだと考えます。

例えば10年前の事故で3世代以上が変わっていたとしても、買主・借主がその事を

知っていれば購入又は借りる事をしなかったと言われれば告知義務違反になってしまう

可能性があると解釈しています。

まぁ セクハラみたいなものですか?  

男の上司が女性の部下に頑張れよ! って肩をポンポンと叩く事も相手方がそれを

不快だと感じれば、セクハラとなってしまうように相手次第って事ですね!

※ここでいうセクハラは強制わいせつ罪や強要罪、侮辱罪、即刑法に違反するような
事案ではなく微妙な事例の事を言います。

ようするに、相手や状況次第で事故物件は永遠と告知義務が免責とはならない可能性が・・・

但し、札幌地判の判例では20年間は告知義務があるとされ他方、仙台市の

単身者用アパート内での自殺では、2年程度を経過すると瑕疵と評する事は

できなくなるので、他に賃貸するにあたり自殺があったことを告げる必要は

なくなるとの見解を示しております。

今のままでは貸主が、あまりにも不利な為、最高裁のすみやかな判断が待たれるところですね!

それよりσ(^.^)は業者なので、業者の立場から言うと自殺を考えられる方は絶対まわりに

迷惑にならないようにしてほしいです!(その前に自殺を思いとどまって頂きたいのが1番ですけど)

※上記の内容は個々の事情により法規定や法解釈が異なる場合がありますのでご注意ください。

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ゆうれいが出る?

先日、届いた宅建協会の会報誌に興味のある記事が掲載されていましたので皆様にもご紹介!

以前、当ブログで病死は告知義務に違反になるのかどうかをお話しをさせて頂きました。

その時の記事はこちら・・・・・ 「世の中の矛盾・・・」

過去に自殺事故や殺人事件などがあった物件は心理的瑕疵ある物件として売主・貸主の

瑕疵担保責任とともに宅建業者の重要事項(告知義務)としての説明義務があるのは明白です。

しかし、 「ウワサ」 の場合は一体どうなるのでしょうか?

例えば、ゆうれいが出るとウワサされる「ゆうれい屋敷」とかですね・・・

宅建業法では「契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項」について

故意に事実を告げず、または不実のことを告げることを禁止しています。

ゆうれい屋敷の場合は、鼻で笑う方もいれば、ゆうれいが出るというウワサだけでも

嫌悪感を抱き契約しない判断をされる方もいるでしょう。

その会報誌には、その場合に調査・確認が必要であると書かれています。

その調査方法は、その屋敷に霊感の強い人と一緒に泊り込んで確かめる・・・


な~んて 書かれているはずもなく、ゆうれいが出るとウワサされるという事は

当該建物において過去に忌まわしい事故や事件等があったかどうか事実の調査確認を

しなければならないと書かれていました。

もし、その調査確認で事件事故が確認されれば、その事実を説明する事が必要です。

しかし、そのウワサが根も葉もない事だとしたらどうする?ってなりますよね!

事実でないものを説明のしようはありませんが、ウワサを聞いただけでも拒絶する方

がいる以上、根も葉もないウワサがありますと説明する事が必要になる場合もでてきます。

その時、ウワサを信じちゃいけないよ!(山本リンダ風~)と決して歌ってはいけません。

でも売主や貸主の立場であれば、根も葉もない事まで説明するのか!

っと憤慨される方もでてくるかもしれません。 (その気持ちもわかる ウンウン)

仲介の立場って、ここんとこつらいですよね、業法や民事上の説明義務うんぬんではなく

その事を言わなければ、後々トラブルにまきこまれる可能性が高い

だから「ウワサ」であっても説明しておきたいという時は売主・貸主の了解を得てから

説明する事が良いらしいです。  う~ん なんか納得。。。

それじゃぁ、売主・貸主が了承しない場合はどうするか? 

○○○カードのCMみたいに、俺どうする? って感じですね 笑

売主・貸主の了解を得られない場合は、その物件に関与しないという判断が必要との事

確かに、それがトラブルに巻き込まれない最大の方法なのかもしれません。

あと都市伝説?で自殺した物件が2~3回入れ替わったら自殺の事実を告知しなくていいと

言われる業者もありますが、それはハッキリ言って間違いです。

そんな都合のいい話しはありませんからぁ!

事実は事実として、何世代変わろうが告知義務は消えないとされています。

貸主様の中で、それを信じ告知しなければ訴訟を起こされる可能性があるので

気をつけましょうね・・・ (´_`;)

※上記の内容は個々の事情により法規定や法解釈が異なる場合がありますのでご注意ください。

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当日記について
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今西祐司

今西  祐司

この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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