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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

どうにでもなる価格(2)

昨日の続きです。

答えは、簡単ですね! 鑑定をするのが人間だからです。 笑

不動産鑑定士が不動産価格を求める手法は、「原価方式」「比較方式」「収益方式」

の三方式より求められた価格を説得力や規範性を理論的に精査をして算出しますが

どの方式を重視するかは鑑定士さんによって違いますし、強気の先生もいれば

弱気の先生もおられますから・・・

それでは一般的に流通している居宅の不動産価格、不動産鑑定士と宅建業者

の査定価格は、どちらが正確なんでしょうか?

一概に言えませんが、宅建業者の算出する査定価格が実態に近いのかもしれません。

不思議ですよね!  間取り図・住宅地図等の資料や宅建業者の勘と経験に基づいて

査定された宅建業者が出す査定価格のほうが、実勢価格に近いだなんて

頭に不動産と付くものの、σ(^.^)たち宅建業者と鑑定士さんは業務がまるで違います。

不動産鑑定士は、一般エンドユーザーと会う事は殆どありません。

法人や裁判所からの依頼が主になります。

一般的に流通する居宅は、極端に言えば壁の色が違うだけで売価が変わります。

洗練されたデザインの家と、十数年前のデザインの家では、どちらが先に売れるかと

いえば当然、洗練された家、そして売れ残った家は値下げをして売却・・・

という事は、土地建物が同じ坪数で道路付けが同じだとしても価格が変わります。

お客様の喜ぶ顔を直接見る不動産屋と、机上で理論的に不動産を見る鑑定士さん

とでは出る答えが違うのも仕方が無い事かもしれません。

不動産価格は、本当のところは、この世の誰もがわからないと思います。

だから、あえてつけるとしたら、この価格?かなと思いながら査定価を

算出し流通しているという事なんですね・・・

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どうにでもなる価格

大阪府が移転を検討しているWTC(大阪ワールドトレードセンタービルディング)

大阪府の鑑定額と大阪市側が出した鑑定額の差額が、なんと60億円の差があるという。

この査定価を算出したのが、おそらく不動産鑑定士と思われます。

不動産鑑定士って、皆さんあまりなじみがないと思いますので、ご説明させて頂くと・・・

不動産評価の唯一の国家資格である不動産鑑定士の国家試験に合格したのが不動産鑑定士

不動産鑑定評価基準で定められた手順に従い、基本的事項の確定、対象不動産の確認

地域分析、個別分析等の分析を行って、不動産鑑定評価基準に定められた各手法を

適用して理論的に価格を求めたもので、客観的かつ適正な不動産の価格を証明する

ものとして、公的に通用力のある唯一の査定価格が不動産鑑定士の評価額(某HP一部抜粋)

不動産が関係する資格としては、最高峰の資格とされています。

いわゆる三大資格と謳われるのが、弁護士・公認会計士・不動産鑑定士なので

とぉ~~~ っても難しい国家資格なんです。(宅建主任者資格の10倍以上?)

但し、その超難関の国家試験に合格した先生方が出した鑑定評価が正確かと言うと

今回のWTCの査定価の差額をみてわかるように、これがまた鑑定をされた

先生のサジ加減ひとつで、どうにでもなる価格なんですね (^^;)。

どうして、そうなるのでしょうか?

長くなったので、続きは明日・・・

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お金は全て私のもの(2)

昨日は、一般的なご家庭でも相続の問題が発生すると書きましたけど「TVドラマ」を

例にしたせいか、自分には関係が無いと思われる方が意外と多かったみたいですね!

相続問題は、お金持ちだけの話しではありません。

確かに、よっぽどの財産が無い限り相続税の心配もしなくて良いと思います。

しかし、思いもよらぬところで関係してきます。

例えば、ある新婚家庭が一般的な3000万円以下の建売住宅を夫の名義(融資)で購入しました。

ところが、これから幸せな家庭を築こうとした矢先、残念な事に夫が亡くなられました。

リアディゾンさんみたいに、できちゃった結婚ではなく子供さんはおられません。

夫は、早くに両親が亡くなり身内といえば仲が悪く音信不通の兄のみと聞いています。


一般的な銀行の住宅ローンであれば、団信保険によりローンは弁済され無くなります。

年も若く財産も大してありませんので、相続税の心配もありません。

残ったものと言えば、住んでいる住宅だけとなります。

このまま住み続けようとしましたが、一人で住むには大きすぎる。

なにより、夫との楽しかった思い出ばかりがつのり、日々悲しくなる・・・

その為、意を決して、この家を売却する事を決断しました。

しかし、悲しい事に追い討ちをかけるみたいですが、残された奥さんの意思だけでは

家を勝手に売却する事はできないんですね (´_`;)

残念ながら、「夫と仲が悪く音信不通の兄」の同意及び印鑑がなければ処分する事はできません。

この場合、昨日の話しで夫の遺言書があれば解決できると書きましたが、新婚早々に遺言書

の話しをするのも実際のところ気が引けます。 

σ(^.^)も、その立場になったら、言い出す事はできないでしょうね・・・

アメリカ等では結婚前に契約書を交わすそうですが日本ではまだまだ無理があります。

一昔前は、家督相続制度というものがあり長男がほとんどの相続財産を受け継いでいました。

しかし、現在では家督制度が廃止され長男以外にも財産分与ができるようになりましたが

平等と引き換えに新たな問題を生み出したと言えそうです。

都市部以外では、実質的に家督制度が依然と継承される地域が多く残っております。

狭い範囲で見れば、ある意味良い制度と言えるかもしれません。

いやっ 皇族の方々も皇位継承で悩んでおられますから一概に良いともいえないか・・・


う~ん・・・ 2日連続して暗い話しばかりしたので、せっかくのランキングが落ちるかな?

だから今日は楽しいとか、ためになったとかだけではなく暗い気持ちになってもポチッしてね!

人生楽ありゃ苦もあるさ~♪ ですから・・・  (‘ー‘)/~~まったねー
 
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お金は全て私のもの

最近は、少子高齢化になり子供さんのおられないご夫婦もたくさんおられます。

TVドラマなんかで、夫を殺した後に オォー ホッ ホッ ホー! 

これで家屋敷、お金は全て私のもの・・・

って喜んでいる犯人の姿がよく映し出されますが、仮に犯行がばれなくても

実際に「家屋敷、お金は全て私のもの」となる事は容易ではありません。

なぜなら、日本には法律により遺産相続の方法が定められているからです。

子供がいない場合、夫が亡くなれば夫の直系尊属(祖父母・曾祖父母)に相続権が発生します。

子供無し、夫の直系尊属無しの場合は、夫の兄弟姉妹に相続権が発生する事に・・・

又、夫の兄弟姉妹が亡くなっていて、その兄弟姉妹に子供がいる場合は代襲相続となります。

とまぁ、法律でいくと、かなりややこしい手続きをしなければなりません。

音信不通の相手だと、探すだけでも一苦労です。

そしてやっと探し当てても、見も知らない人がいきなり来て「ハンコ押して下さい」

と言っても簡単にはいきませんよね!

当然、相続分があるならお金をくれという人もいるでしょう。

そのお金があれば良いのですが、遺産が土地や家屋敷等の不動産だけだと、お金を工面

するのに不動産を売らなければいけない事になります。 

しかし、不動産を売ろうにも、それには相続人全員の承認が必要となります。

TVドラマに例えてしまいましたが、一般的なご家庭でも、子供さんのおられないご夫婦は

現実的に考えておかなければ、いけない事なのです。

少子高齢化によって、最近こんなご家庭が実際に増えてきたように思います。

簡単な解決方法は、遺言書を書いておく事です。

私が死んだら財産の全てを妻又は夫に全部相続させると書いておけば問題は最小限になります。

直系尊属以外の法定遺留分は、ありませんので、話し合いが楽になります。

えっ TVドラマだったら遺言書くらい書かせてるだろって? 

ご心配なく、利害関係者に対しての完全犯罪は非常に成功率が低い

それに、犯行が発覚すれば相続権を失い相続欠格となります。

犯人は、ドラマの最後に捕まるか崖から飛び降りてるでしょ!

悪い事をすれば、天罰があたるって事ですね・・・ (´_`;)

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「瑕疵担保責任」

昨日の続きです。。。

宅建協会主催の研修、後半は 「望ましい売買契約書作成のポイント!」

弁護士の先生が講師で、宅建協会作成のテキストに沿って講義をして頂きます。

大手の不動産会社は独自の重要事項説明書や契約書を使ったりしますが
中小、零細の不動産会社は、加盟している不動産協会の書式を使用するのが
一般的になってきたかなと思います。

この協会書式の契約書は結構すぐれもので、法改正があれば、すぐに訂正加筆され
協会に加盟してる業者であれば、いつでもインターネットでダウンロードする事が
でき、エクセルやワード形式なので、簡単に入力ができます。

しかし、いくら契約書が良くても使いこなせなければ、意味がありません。

そこで、契約書作成時、実務上のポイントや、よくある紛争事例の回避方法を
講義をして頂きました。


え~っと、講義の内容を、ずらずら~っと書いて説明したとしても一般ユーザー
の方は、ちょっと難解でわかりにくいかもしれないですね・・・

それでは、一般ユーザーの方がよく勘違いされている事柄をお話ししたいと思います。

「瑕疵担保責任」 って、お聞きになられた事がありますか?

不動産売買の契約書には必ずと言っていい程、条文に明記されています。

たとえば購入後、雨漏れ等が発生した場合、売主に責任を負わせる等の事ですね!


民法では瑕疵が発見された時、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を
又、契約の目的を達成できない場合は契約の解除請求できると定められています。

業者が自ら売主の場合、引渡しから2年以上の瑕疵担保責任が課せられます。


一般のユーザーの方で、 「瑕疵担保責任 = 保証」 と考えられている方を
よく、お見受けする事があります。

しかし、瑕疵担保責任は 「保 証」 ではないのです。

業者が自ら売主の場合、引渡しから2年以内に雨漏れが発生した場合は、たとえ
中古物件であっても、すべて売主業者が無条件で修理するものだと考えられている
方が意外と多いようです。

瑕疵は 隠れた キズの事、すなわち引渡しの時点で既に雨漏れが発生していなければ
責任を追及する事はできないのです。

しかし、中古物件については、客観的に見て瑕疵なのか、経年劣化・自然損耗なのかの
判断は非常に困難です。

もし中古物件を購入後、雨漏れが発生してしまったら、その点を踏まえ感情的にならず
冷静に業者と話し合う事が大切かと思います。

良心的な業者であれば、微妙なケースの場合でも修補して頂けると思います。

買主様が感情的になられ売主とトラブルになるケースがありますので記事にさせて頂きました。

ふぅ 真面目に不動産の事を書くと、けっこう疲れますね・・・ (^^;)。

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当日記について
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今西祐司

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この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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