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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

強制執行妨害

σ(^.^)は仕事柄、強制執行の断行に立ち会う事があります。

内容はさまざまで、家賃を延滞した方・競売により落札されたのに居座る等々です。

今日は、その際にあった出来事をお話しさせて頂きます。

っと、その前に断行って言っても、ご存知無い方もおられると思いますので
まず、一通りそのご説明を・・・

強制執行の手順としては、まず強制執行命令の申立てをします。

その後、催告と言って裁判所の執行官は、占有者に任意退去を促します。

又、催告の日は、開錠技術屋(鍵屋さん)と執行補助者(荷物を搬出保管する業者)
を同行する場合が多いです

その人たちは、何をするのかと言うと、開錠技術屋さんは当日、占有者が不在の
場合、錠を開ける役目で、執行補助者は搬出する荷物の量や内容等を確認し費用
の見積もりをします。

猶予期間を1ヶ月程度定め、それまでに退去しない場合は強制的に家財等の荷物を
強制的に搬出、これを断行と言います。

断行の時は一般的な引っ越しと違って、かなり迫力があります。

裁判所によって違うと思いますが、執行官は何件もの案件をかかえているので
忙しく短時間の間に家財を特定し、目録を作りながら梱包し搬出運搬をします。

だから搬出作業する人の人数が、びっくりするほど多く、あっと言う間に荷物が
搬出され無くなってしまいます。(強制執行専門の業者が作業します)

その時、占有者が泣こうがわめこうが、おかまいなしにどんどん執り行われて
いきます。 

もちろん妨害すれば即逮捕で、その場から警察署へ強制連行となります。

一般的には数時間で、きれいさっぱり片付くのですが、ほとんど丸1日近くかかった
事がありました。

その物件は、ある金融機関が破綻し特別精算となった会社の不良債権で、抵当権を
実行して自己競落し自社所有になってから処理を・・・ (ややこしくなるので省略)

とにかく、その物件を占有しているのは 「占有のプロ」 の方たちでした。

断行の執行当日、占有をしている中の一人がハサミを自分の首にあて、ここを出て
行かなあかんのやったら死んでやる! と叫んでいます。

これには困りました、持っている物がナイフ等の刃物、又はハサミをこちらに向ければ
警察を呼んで、即逮捕になりますがハサミは文房具で自分自身の首にあてている・・・

時間がかかっても説得をするしかありません。

裁判所の執行官は次の案件があるからとイライラし大勢の執行補助者さん達は、ただ待つ
しかなく、その現場はかなり険悪なムードが漂っていました。

担当した弁護士事務所の職員も、かなり困りはて弁護士の先生に連絡をとったり執行官を
なだめたり、見ているこちらが可哀想でしたね・・・

結局、占有者は説得に応じ、断行は無事に終了しましたが占有のプロ達の仕事?
っぷりには泣かされました。

大のおとなが、たったひとりの為に数十人、なにもできずにボーっとしてるのですから・・・

俺達が相手だと苦労するぞ!

という事を示す今後の為のパフォーマンスなんでしょうけどね!

それがわかっていても、どうにもならないのは辛かったです。

こぼれ話のこぼれ話・・・
後日に知った事なんですが、その物件はVシネマの難波金融伝・ミナミの帝王
撮影現場に使用されていました。 (萬田銀次郎と敵対する悪徳金融屋の事務所)
ある日、同僚がたまたまそのビデオを見て気付き、確認すると間違いなくその物件でした。

それから数年後、その同僚はいつのまにか行方不明となりました。

萬田銀次郎が、どこかへさらっていったんでしょうか? (そんなあほな!)

※この話しは十数年前の出来事であり、現在とは法規定や法解釈が異なる場合があります。

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かっ 軽いぞぉ!

昔々、日本ではバブルと言われた時代がありました。 遠い目・・・( ¨)

その時代、土地神話が語り継がれ土地さえあれば、属性などおかまいなしに
銀行はジャブジャブお金を貸していました。

今日の話は、その時代の超々~軽い、マンションオーナーのお話です。

その方は、代々お風呂屋さんを経営されている40歳代くらいの方でした。

経営されていた浴場は、今で言うスーパー銭湯のはしり、大阪市中心部の好立地
な場所に飲食もできる豪華な銭湯として珍しさもあって、連日大入り満員でした。

その頃、銭湯のオーナーと言えば広い敷地の所有者です。

金融機関から見れば、優良な融資先として、抜群に良いターゲットになっていました。

ある都市銀行からの紹介で、当時 σ(^.^) が勤務していた会社を経て
収益マンションをご購入されました。

銀行もお金を貸す為の理由付けとして、収益マンションの投資を顧客へ
積極的に勧めていたのです。

そのお風呂屋さんの3代目が収益マンションを購入されて3年くらいたった頃
ある部屋の賃貸契約の更新時期になりました。

それで、部屋を訪問して賃貸契約書の差し替えをする事になります。
(自動更新の賃貸契約もありますが、そのマンションは契約書差し替えする物件)

その部屋を訪問した時、入居者の様子がなんか変なのです・・・

なにかソワソワして落ち着きが無く、上目使いにσ(^.^)の様子を伺っています。
そして目を合わそうとしない。

あれっ? これは家賃延滞者独特の行動パターンです。

んっ このマンションは家賃の延滞は無いって聞いてたぞ?

とりあえず契約更新事務を終えた後、事務所へ帰ってオーナーさんに入金確認を
お願いする事にしました。

σ(^.^)  ○○マンションの○○号室の○○さん家賃キチンと入ってますか?

オーナー  うん! ちゃんと入ってるよ~♪♪  まったく問題な~し♪♪♪

σ(^.^)  ハァ そうですか・・・


でも、なにかひっかかるので、その入居者にカマをかけて見ることにしました。

すると、その入居者は、家賃を延滞している事をとうとう白状しました。

あ~ やっぱりな・・・  2ヶ月?くらいかな いやっ 3ヶ月?かな???

話しを聞いていくと、なんとその入居者は最初に入居してから1回も払って
いなかったのです。

んっ? と言うことは、2年更新なので24ヶ月分・・・

その部屋は月額(共益費込み)6万5千円、 6.5万×24ヶ月=ひゃ 156万円

げ~ こんなの全部回収できるかな? いや無理だろう? いやっ やるしかない!


オーナーさんにその事を連絡すると・・・

いっや~ おかしいなと思ってん、知らん名前の契約書があるから ハッハハハ♪


又、これだけの延滞金だと、全額回収できない可能性がある事を伝えると・・・

別にいいよ♪ 確認してへんこっちが悪いんやし、今度から払うように言って♪♪


じゃ~ あの~ 延滞金はどうするんですか?

しゃ~ないやん♪  その人お金ないんやろ♪♪♪  (かっ 軽い・・・)


う~ん オーナーが別にいいと言ってるのに σ(^.^)がダメというのも変だしな・・・

それで、その長期家賃延滞者は、2年分の家賃156万円が免除となりました。

その当時、σ(^.^)は へ~ お風呂屋さんって儲かるねんな~と感心しました。

まっ 入居者も喜んだし、オーナーも納得してメデタシ メデタシ。。。 

 って、なるわけないですよね・・・

そのオーナーさんは、半年後に当然、破産宣告する事になりました。

そんな経営感覚ですから、お風呂屋さんの経営もいいかげんだったんでしょうね!

破産宣告後、そのオーナーさんと、お会いする事はありませんでしたが

ど~うしても、気になる事がひとつ・・・

破産申し立ての時、弁護士の先生にも しゃ~ないやん♪ って言ったのでしょうか?


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トレジャーハント

競売物件(居住用)を商品化するまでの流れを大雑把に書くと次のようになります。

物件の公告・閲覧⇒物件調査⇒期間入札⇒開札⇒明け渡し⇒リフォーム⇒販売活動開始

その中で、数々のドラマを生み出すのは 「明け渡し⇒リフォーム」 になります。

今回は、物件の明け渡しが終了した後、商品化するまでの出来事をお話し致します。

競売物件が一般的な物件と大きく違うのは、明け渡しの際に残置物が非常に多い事です。

元の所有者は、その物件より広い所に引越しする事はまずありません。

必要最小限度の日常必需品(衣類等)や比較的高価な物だけを持って行く事になります。

残された物の中には、楽しそうな家族写真や子供の持ち物をたまに見かける事もあります。

別に悪い事をしているわけではありませんが、私達が心を痛める瞬間でもありますね・・・

又、その話しは後日させて頂きます。 (後日? 今までのまえふりはいったい何?)

そして、残置物の撤去が終わったら、リフォームプランをたてる事になります。

特に競売物件は前所有者のにおい?を感じさせてはいけないので、念入りにリフォーム
する事が多いです。

表装を中心に、壁・天井クロス・畳の表替や水廻り関係、その他モロモロ・・・

競売物件は、前所有者が心身共に荒れているケースが多く、それに比例して物件自体も
荒れている事がよくあります。

引渡しの際、一般の売主なら、ここに水漏れがあったとか、こんな設備があるとかを
できる限り詳しく教えてもらう事ができるのですが、競売を経て明け渡された場合
人にもよりますが、聞いてもほとんど教えてもらえる事が少ないです。

しかし、大きな邸宅が競売物件の場合は特殊な設備や装飾がなされ、それを発見する
のが結構面白かったりします。

なんだろう? このボタンはと思い押してみると、ガーっと吹き抜けのトップライトが
開いたり、風呂場の透明なガラスが、横にあるボタンを押すと、一瞬でスリガラス状に
なったり裁判所の調査書に書いていない事がいろいろと出てきます。

1番びっくりしたのは、隠し金庫が出てきた事ですね!

リフォーム前に、一通り確認しましたが、まったく気付かずに工事を発注!
(まぁ すぐにわかれば隠し金庫にならないんですけどね・・・・・・)

リフォーム業者から電話があって行くと畳1帖分の下に収納があってそこに金庫が (´_`;)

もう一度、その和室をじっくり点検すると、床の間の隅にスイッチがあって、押すと
ウィーンって畳が電動で7cm程くらい持ち上がり、開け閉めできるようになっています。

新品で、使用した形跡が無く、パンフレットと共に鍵とダイヤル番号票がありました。

最初、リフォーム業者から電話があった時、「マルサの女」みたいな事を勝手に想像
し、なぜかワクワクしてしまいましたけどね・・・

しかし、前所有者は裏金を入れるつもりで、作ったんでしょうか?

そして、入れるお金が無いまま作った事を忘れ、競売で人の手にといったところでしょうか?

前の所有者に理由を聞けるわけでは無く、迷宮入りとなりましたが、トレジャー・ハント
のようにスイッチを探すのは、結構楽しめました。


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役所が嘘を?

σ(^.^) たち宅地建物取引業者は法律上、不動産の媒介等をおこなう際
宅地建物取引主任者が取引の相手方(買主・借主等)に対し重要事項の
説明をしなければなりません。

σ(^.^) は取引主任者となって約17年になりますが、現在のところ担当した
案件で取引上の事故等(訴訟や賠償金の支払い)はありません。

しかし、これは今までは、運が良かったと言うべきかもしれないのです。

今後も絶対に無いのかと言われれば、そうだと言いきる自信はありません・・・

不動産取引の場合、机上の理論では完璧に業務を遂行となりますが、実務では
事実上、不可避な事柄がでてくる場合は、けっこう多いのです。

もちろん、重要事項説明の前に、細心の注意を払い調査及び確認は行いますが
100%完璧にトラブルを防げるかと言えばそうではないのです。

たとえば、物件を調査する場合、役所に行って法令上の制限や配管状況の確認
をしますが、役所の方から間違った事実を教えてもらう場合があります。

役所が嘘を?  え~って思われるかもしれませんが、役所の担当者も人間なので
誤解や勘違いは実際におこりえる話しなのです。

回避策としては、日を改めて窓口担当者が代わったところを見計らい2~3回
繰り返し聞くのが一番ですが、これは現実的でないですよね!

じゃあ、役所の担当者から間違った事を聞き重要事項説明書に明記した場合は
どうなるのかと言えば、不動産業者がその責任を負う場合が多いのです。

役所が悪いんじゃないの?って言っても、言った言わないや解釈の違いだと
言われるのがオチなのです。(役所は事実をなかなか認めません)

役所に対して、訴訟を提起したとしても数年以上の歳月を費やす事になるので
エンドユーザーさんに対しても多大なご迷惑をかけてしまいます。

2008.03.20役所が嘘を?.jpg


その為、σ(^.^) は宅地建物

取引主任者賠償保険制度に

加入しています。







宅地建物取引業協会が主催している保険で宅地建物取引主任者の業務に起因
する損害賠償について1事故につき5000万円の範囲において補償されます。

保険に入ってるからといって、もちろん手を抜く事はしませんが、お客様に対して
金銭的なリスクは軽減できるかと思います。

最近は医者や看護師もこのような賠償保険に入る方が年々増えているそうですね!

インターネットが普及し、情報が手に入りやすくなったからでしょうか?

まぁ この保険を使わずにすむよう、これからも用心深くありたいと思います。


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透明人間、あらわる?

これは、σ(^.^)がいつもお世話になっているB社長と、ある収益マンションの
物件を見に行った時のお話です。

その日、B社長と σ(^.^)はスケジュールの都合で、現場で待ち合わす事に・・・

※写真・間取図面・位置図を添付した資料は事前にB社長へお渡ししています。

σ(^.^)は約束の時間より20分ほど早く着いたので、事前に物件を確認しておこうと
5階にあがって物件を見ていました。

しばらくして、携帯電話にB社長からの電話です。


B社長) わし、10分ほど前についたんで今、3階にいてるんやけど・・・ 


σ(^.^)は、あぁ入れ違いになったのかと思い、苦笑しながらB社長のいる3階へ

しかし、B社長はどこにも見当たりません!(そんなに大きい物件ではないです)

B社長の携帯電話に電話をしました。

σ(^.^)  社長っ! いま何階に居たはります?

B社長) 3階のまま動いてへんでぇ・・・

σ(^.^) あれっ??? えっと それじゃ 1階のエントランスで待ち合わせしましょか・・・

そして、1階のエントランスに行きましたが、いつまでたってもB社長は来ない?

B社長に電話をすると、1階のエントランス居ると言う?

ええっ! σ(^.^)も1階のエントランスなんですけど・・・

社長!もしかして物件間違ってないですか!と言うと

B社長は間取りも外観写真もまったく同じだとの事・・・

う~ん B社長は 『透明人間』 になってしまったのか???  

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当日記について
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今西祐司

今西  祐司

この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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