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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

需要があるから・・・

ミニバブルが崩壊し、分譲マンション業者の倒産が相次ぐ中でも、億ションと呼ばれる
タワーマンション等の超高層マンションは、まだまだ人気があるようですね!

さて、この超高層マンション、最近は30階40階建ても珍しくなく、中には50階以上の物件もある。

そんなマンションは建物の高さも高いが物件価格も驚くほど高いですよね~ (´_`;)

ところで、その事を不思議に思われた方はいませんか?

そのようなマンションが建築されるのは、交通の便が良い駅前が多く地価の高い場所です。

とはいえ一般的な分譲マンションは、販売価格の半分近くが土地の値段と聞いたこともあります。

となると同じ敷地に10階建てを建てた場合と20階建てを建てた場合では、一戸当たりの土地
の値段が半分になるはずですよね?

それなのに高層マンションが割高なのは、どうしてなんでしょうか???


実は、高層マンションと呼ばれる建物を建築するには、耐震性等の問題から部材が多く使用され
防火扉やスプリンクラー等々を設置しなければならず、建築コストが非常に高くなるんです。

しかし、2階や3階建ての低層マンションにすると土地代の負担が多くなってしまいます。

土地代と建築費のバランスが取れるのは、5階から9階建てまで、7階建て位が1番効率が良く
その階数の建物が多いのは、その為だとの事です。

σ(^.^)はマンションデベロッパー系の仕事をした事はありませんが難しい仕事なんだなと思います。

又、タワーマンションを購入される方は「ステイタス」を購入されていると、よく聞きます。

最新設備を備えた、地域のシンボル的マンション

確かに 「○○マンションに住んでいる」と言えば、それだけで自慢できる事は間違いないですね!

でも最新設備が最新と言われる間は良いのですが、その後は一体どうなるんでしょう?

あのマンションが、建った当時は超高級マンション やってんでぇ って言われてしまうのか

ま、そんな事まで考えていたらベンツ等の高級車を購入する人達までいなくなってしまいます。

世の中は、需要があるから供給があるって事ですね・・・

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日照権の侵害

一般のエンドユーザーの方は不動産に関する権利で、賃借権・抵当権・日照権等の言葉を
日常よく使ったり、又は耳にした事があると思います。

しかし、その中で 「日照権」 は法律上、明確に権利が認められているわけではありません。

いくつかの裁判を経て、実質的に保護すべき権利と考えられるようになりました。

それだけに、建築基準法で日影規制や北側斜線規制といった日照を保護する規定があるものの
実は絶対的な権利として法律上、明文化されていないのです。

だから、どうなれば日照権の侵害になるかどうかの明確な基準がなく、あくまでも個別事情で
判断される事になるのです。

っという事は、建築基準法やその他の法律に全く違反もしていなくても、日照権の侵害を
訴えられる可能性があるという事になります。(逆に訴える事も可能)

日照権の強制的な解決方法として、工事差し止め請求と損害賠償請求権が認められています。

但し、その請求(提訴)が必ずしも通るわけではなく、 「日常生活の受忍限度」を超えているか
どうかを判断するとの事です。

しかし、この受忍限度、人によって受け止め方が違いますよね・・・

《日照権が認められる条件として裁判所は、下記の事項を総合的に判断します。》

被害の程度(日照が遮られる時間)・地域性(一般住宅の多い地域かどうか)

日照回避の可能性(建築方法によって回避できるか否か)

先住関係(先住者の既存建物に対する日照権の主張は認められない)

建物の用途(日照妨害を受ける建物が住宅かどうか)・法律規制(違反建築等の有無)

交渉の経過(加害者と被害者がどのように交渉したか)


この中で、交渉の経過が重要視され、建築主側の紛争回避に向けた努力や住民側の歩み寄りの
姿勢如何で判決内容に大きな差が出るみたいです!

結局は、できるだけ話し合いで解決しなさいよ! って言う事ですね・・・

裁判となれば、金銭的にも精神的にも負担が大きいものです。

建築主側は違反建築で無いからと隣人の訴えを無視せず又、被害者も被害者感情をむき出しにせず
お互い感情的にならないで、冷静に対処する事が1番です! 


ふぅ 久しぶりに不動産に関する記事を書いたら、ちょっと疲れが・・・ f(^_^)ぽりぽり


※上記の内容は個々の事情により法規定や法解釈が異なる場合がありますのでご注意ください。


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建物の評価方法

σ(^.^)たち業者が不動産査定をする場合、この辺の土地相場は坪○○万円で、角地で間口
が広いから○○○○万円位かな?

建物は木造で、20年経ってるから評価0円だけど改装工事もしてるし建物も状態が良いから
○○○万円位かな? と加減算しながら査定価を算出します。(簡易査定の場合)

地域や業者によって若干変わりますが、建物(木造)は基本的に20年以上経てば、価値が
無しとされてしまいます。

金融機関なら会社によっても違いますが、木造であれば30年位で評価が無しとなります。

では、固定資産税の税額の基礎となる家屋の評価額は何年経てば0円になるのでしょうか?


残念ながら、家屋の評価額が0円になることは、建物がある限りはありません。

ほぼ20年位で、ほぼ一定の評価額(約2割)に落ち着き、その後推移する事になります。

これは、住んでいる(使用している)以上、家屋の使用に支障のないように必要最低限の
修繕などの維持管理が行われているという考え方です

でも、どの考え方が正しいんでしょうかね?

20年はちょっと早すぎる気もしますし、30年っていう数字もね~

理屈で言えば、お上(地方公共団体)の言うのが正しい気もします。

しかしσ(^.^)は業者だから言うわけではありませんが、物の価格を決めるのはあくまで市場・・・

現在の市場性は残念ながら、やっぱり築20年(木造)が基準となっています。

福田政権は、住宅の寿命を延ばす‘200年住宅’に向けた取り組みについて政策提言しています。

この200年住宅が一般化されれば、市場性が変わるんでしょうかね?


それにしても福田さん、いきなり200年ってのは、あまりにも極端すぎると思いますけど (´_`;) 

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宅建主任者についての誤解(2)

昨日の続きです・・・ 

宅建主任者証は、車の免許証と違って合格して即交付とはいきません。

特に実務経験が2年以上ない方は取得まで、なが~い道のりをたどる事になります。

合格 ⇒ 実務講習(実務経験が2年以上ある方は不要) ⇒ 宅建主任者登録 ⇒ 主任者証交付

主任者証交付を受け、初めて宅建主任者としての事務をする事ができます。

又、それ以外に主任者証交付をうけるまで、お金が想像以上にかかる事です。

実務経験が2年以上ない方が、主任者証の交付までにかかる費用は下記の通り

受験料7,000円、実務講習45,000円、登録費用37,000円、主任者証発行4,500円

ざっと、93,500円になります。

尚、資格試験合格からすでに1年を経過している方は、法定講習受講料11,000円がこれに加算

その他、受験に際し資格取得講座を受けられた方は、その費用 約10万円程度かかります。


では、時間とお金を費やし取得した宅建主任者証、車の免許証のように免停や取り消しは
あるのでしょうか?


もちろん宅建主任者証も宅建業法等に違反をすれば、事務の禁止処分・登録の消除をされます。

但し、車の免許証と違うのは、再度試験を受けなおす必要が無い事です。

宅建主任者試験の合格実績は、一生有効なんです。
(試験時の不正行為などで取り消された場合を除く)

これって、おかしいですよね!

いくら悪い事をしても、ある一定の期間が過ぎれば簡単に交付を受ける事ができるなんて・・・

ぜひ国土交通省には、検討して頂きたいものです。


え~と、この業界で活躍されている方は、知っている事ばかりだったかもしれませんね!

宅建主任者の資格は、この業界に籍を置く限り必須の資格となってきています。

今は宅建業界従事者向けの講習で、5問免除される優遇制度もあります。

まだ取得されていない方は、最大限活用して、ぜひ挑戦なさって下さい。


昨日と今日、これを書いていて、悪夢の日々を思い出しました。

σ(^.^)が試験を受けたのは平成3年でバブルの熱が冷めやらぬ頃、当時、宅建主任者証を
持てば売れなくなると言われた時代です。

酒の飲めないσ(^.^)が週の半分以上、お酒のお付き合い・・・

お酒の付き合いを断るなんて、とんでもない雰囲気の中、夜中の2~3時頃、帰宅して風呂に
入った後、お酒の酔いと睡魔に襲われ意識がもうろうとしながら2時間の勉強

うっ 思い出した アイスペールにヘネシーXO 1本まるごと一気飲み  うぷっ(υ´ Д`)。

本当、あの時よく死ななかったな~ (´_`;)


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宅建主任者についての誤解(1)

今日は、宅地建物取引主任者(以下、宅建主任者)の資格について、「一般消費者」
の方がよく誤解されている、お話しをさせて頂きます。

あの人、宅建主任者の資格を持ってるから、すぐに不動産屋を始められると思っている
方が多いように思います。 (実務経験の有無や開業資金等は関係なしとして)

宅建主任者の有資格者であるからといって、すぐに仲介料をもらえるわけではありません。

宅建主任者の事を通称、宅建免許と呼んでいますので、よく混同されてしまうのかも
知れませんが、宅地建物取引業者の免許を得なければ報酬を頂く事はできないのです。

宅建主任者の資格は、宅地建物取引業者の免許を得る為の要件であり、資格保有者
だからと言って、仲介手数料を得る事は違法となります。

宅地建物取引業者の免許を取得して、初めて報酬を得る事ができるのです。

そして、宅建主任者の業務は下記の3つになります。

・契約締結前に、宅地建物取引業者の相手方に対して、重要事項の説明を行うこと。

・重要事項説明書(業界用語で「35条書面」ともいう)への記名・押印

・37条書面(一般にいう「契約書」のこと)への記名・押印


有資格者でしかできない不動産の事務は、たったこれだけとなります。

又、さきほど宅地建物取引業者の免許を得る為の要件と書きましたが、正確には
国土交通省令で定める数(従業員5人につき1人以上)の成年者である専任の取引主任者を
置かなければならないとされています。(宅地建物取引業法第15条第1項)

逆に言うと、要件を満たせば宅地建物取引業者の代表者が有資格者でなくとも可能です。
(会社組織であれば、資格の有無より経営能力の方が重要かもしれませんね)


他に、よくある誤解として資格の取得は、簡単か難しいかという事です。

資格取得講座なんかに、難易度が低めで初学者でも比較的合格しやすいと書かれていますし
出題形式がマークシート4択なので、エンピツころがしゃ、なんとかなると考えられて
いる方が多いと思いますが、実際には難度は高めです。

資格取得講座に、難易度が低いと書いている理由は、はっきり言って不動産で言う「引き物」
受験者数が比較的多く、客を集める為の手段と思って頂いた方が良いと思います。

そういうσ(^.^)も「引き物」に、騙されてしまった内のひとりなんですけどね!(2回目合格)

1回目は、テキストを見て、意外と簡単やん♪ と勘違いして適当に勉強しました。

当然結果は不合格、2問足らずです。


あっ たった2問だったら惜しい(運が悪かった)と思ったでしょ?

それが、難易度低いと誤解される原因かもしれませんね・・・

その2~4問の間違いをする方が数的には1番多いのです。

そのレベルであれば、大した勉強せずにとる事は、マークシート方式だから可能なんです。

σ(^.^)の受けた試験で合格率14%、平均よりちょっと上の点数では不合格になります。

仕事しながら受験に挑戦される方は、生半可な気持ちでの合格はありえません。

時間に余裕のある学生さんや主婦も受験されますので油断は禁物です。

試験まで約4ヶ月、受験される方は必死で勉強しましょうね!

他にも書きたい事があるのですが、長くなりましたので、この続きは明日・・・


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当日記について
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今西祐司

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この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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