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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

最近の業界事情

今日は、いつもと違いネガティブな記事となります・・・

今更ですが最近、不動産会社や建築業者の倒産が激増しています。

ちょうど1年前にサブプライム問題が発生し、今年に入って、急激な金融機関の
更なる融資締め付け、原油高のダブルパンチで不動産業者は、どこも不況を実感
しているかと思います。

まぁ 不動産会社がバタバタ倒産していくのは、昨年来からある程度の予想は
できてましたので、大して驚く事ではありません。

しかし、気になるのは不動産会社のモラルも急激に悪化しているように感じてきました。

具体的な事を書けば、会社が特定されてしまいますので、書くのは控えさせて頂きます。

っといっても、気になりますよね・・・・

皆さん(一般ユーザーの方)が、もうすぐ気になりだすとしたら、電柱の広告(電ビラ)
が増えだしてくる事ではないでしょうか?

売れない⇒広告代(新聞折込広告)の削減で、違法な営業活動といった構図です。

それに、会社の存続又は営業マンの進退がかかってくる為、故意に事実を告げず
又は不実のことを告げる行為等の宅建業法違反が増えてくるかもしれません。

しつこく無理に契約を迫る営業マンで、取引の流れに疑義が生じ、納得のいく回答を
得られなければ、毅然とした態度で、契約の延期や断る事が必要になってくる場合が
でてくると思われます。

もちろん善良な宅建業者もたくさんいますので、過度に神経質になる必要は御座いませんが
今の時期は、普段より少し注意を払われた方が良いと思います。

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本日ストップ安!

業界では、大手となる(某)賃貸保証会社の株価が、連日ストップ安になっています。

まぁ これだけで、社名は分かってしまうでしょうけど (^-^;)

ある掲示板をのぞくと、ムチャクチャな事が書かれていましたね!

株がバナナの叩き売り状態、しかし腐ったバナナは誰も買わないとかなんとか・・・

掲示板によると、(某)賃貸保証会社がシステムの不具合(某保証会社発表)との理由で
保証債務をデフォルト(債務不履行)したとか書かれていました。

これって、今年の2月に破綻したウィル賃貸保証(大阪)と同じパターンじゃないですか (・_・;)

※2008/02/09のブログ 【とうとう心配していた事が・・・】 を参照願います。

前にも書きましたが、賃貸保証会社のシステム自体は、基本的に良いシステムだと思います。

しかし、近年の保証会社乱立・不況による家賃延滞の急増・過当競争による保証料の低下

数年前からは、どこの保証会社も苦しい経営を強いられいると思います。

この(某)保証会社、万一破綻となれば、加入者がウィル賃貸保証(大阪)と比べものに
ならないくらい多く、影響がかなりあるのではないでしょうか?

ウィル賃貸保証(大阪)の時は、受け皿会社(条件付)が表れましたが、(某)賃貸保証会社は
加入者が多いだけに、もし破綻すればどうなるか予想もできません。

又、直接被害を被るのは、家主さん(お金持ちと思われている)なので、国からの救済措置は
見込めないと思われます。

これからの賃貸保証会社は損害保険会社のように、再保険などのリスク分散を講じていかないと
信用不安により、誰も利用しなくなる可能性が予想されます。

現在、有効利用されている賃貸保証ビジネスが消滅しないよう、国の法的規制を早急に希望します。

σ(^.^)の会社は、直接この保証会社と取引も無く、特に影響はありませんが(某)賃貸保証会社
と取引がある家主様・不動産業者の方は情報収集と対策を検討された方がよいかも知れませんね!!!

ご注意)本日の記事は、株価の推移及び、ある掲示板に記載された情報内容を基にして
     私の個人的な判断により、必要と思いましたので掲載させて頂きました。
     しかし、具体的な根拠も無く、情報の事実確認はしておりません。
     正しいかどうかのご判断は、ご覧になられた方ご自身にてお願い致します。


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ハイリスク・ハイリターン

昨日のブログでは、破綻したITを謳う投資会社と不動産関係の話しを一緒くたに
書きましたから、現在、不動産購入を検討されている方で、少々不安になった方も
おられるかもしれませんね (^^;)。

じゃぁ、今は不動産の購入をしないほうがいいの? って、話になるかと・・・

100%リスクを避けたいと考えられる方は購入をやめられた方が良いと思います。

売主(不動産業者)が破綻すれば、保証やメンテナンス関係で不利になります。

しかし、不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。

現在、売られている物件数より買い手が極端に少ない状態となっていますから当然
不動産価格は、下がってきております。

リスクを充分に承知された上で、購入される場合は安く不動産を購入できると思います。

但し、安ければ良いと言うものではなく誰でも、できるだけリスクは避けたいですよね!

知り合いに信頼できる不動産業者があれば、相談する事をお勧めします。

不動産業者は、それで飯を食っているだけに、一般の方々よりは情報量と経験が違います。

でも、その業者が信頼できても、その情報が100%信頼できるかというと、残念ながら
そうではありません。

一般の方より情報量や経験が多くても、全ての事を知っている全知全能の神ではないのです。

実際に購入される方も、売主業者と物件を別方向から検証する努力も必要だと思います。

有名な某掲示板を見るのも良いでしょうし、購入された方の意見を聞く事も一案です。

しかし、中には間違った情報もあるでしょうし、購入された方の意見を聞くにしても
たまたま、その方が特別な偏見を持たれている場合があるかもしれません。

でもとにかく、たくさんの情報を集めた上で、総合的に判断する事が良いかと思います。

又、底値は、いつなのかという事に関して評論家の方たちが、いろんな意見を
述べていますけど、本当の事は誰もわからないと思います。

頭と尾っぽは、くれてやれ! っと考えるのであれば、今がその時なのかもしれません。

又、購入できる能力がある投資家の方であれば元来、投資にリスクはつきものです。

他の方たちが購入したくてもできない、今がそのチャンスではないかと・・・

以前、なにかの雑誌?新聞?に書いてありましたけど、ミスを連発する人は論外として
ミスを、しない事だけを考える人は、絶対に勝負に勝てないとの事です。

ま、なんだかんだと言っても、いざとなれば国も誰も責任はとってくれません。

いろんな方の意見を聞いて、自分で判断するしかないのです。

購入を煽るつもりはありません。

こういった考えも、あるんだなと思って頂ければ、幸いです。

σ(^.^)の個人的な意見としては、自分が実際に住む家に関して、気に入った家が
あれば、不動産価格の変動にかかわらず、購入すべきだと考えます。

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家主さんの理想

家主さんにとっての理想は、高い家賃が入って、家賃延滞も無くて、トラブルもほとんど無く
入居者が退去せず、仮に空いたとしてもすぐに入居者が決まるという事でしょうか?

その理想に近づく方法があります!

それは・・・・


マンションの共用部を、できるだけ 「キレイ」 にする事です。

今、ドテッと こける音が聞こえましたが、大丈夫ですか?

ハァ? なにそれ! って思われるかもしれませんが、実はけっこう重要なポイントなのです。

割れ窓理論ってありますよね!    Wikipediaは・・・こちら

「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、
やがて他の窓もまもなく全て壊される」・・・という理論です。

この理論は、賃貸マンション経営にも通ずると思います。

特に家賃延滞率が顕著に数字として表れてきます。

きれいなマンションと汚いマンションでは、家賃延滞率がかなり違ってきます。

やっぱり共用部が汚いと、タバコやゴミのポイ捨てが多くなり、しまいにラクガキスプレー
そして夜中に騒ぐ者がでてきたりして、どんどん坂道を転げ落ちるように状態が悪化していきます。

そうなれば人間の心理として、ちょっとくらい家賃が遅れてもいいや!ってなるんでしょうね

家主さんから見れば清掃費用等(経常費用)を抑える事は、マンション経営する上で
すごく大事な事だと思います。

しかし、共用部の大きなドアガラスを割られたり、建物を壊されたりしたら、節約した経費が
一瞬で消えてしまいます。

どうしても、机上の収支計算だけになりがちとなりますが、経費を使わなければいけない所は使う
といったマンション経営をお勧めさせて頂きます。

安定したマンション経営は、共用部の美しさがポイントです!


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地震保険の是非

最近では中国の四川省、岩手・宮城内陸地震と大きな地震が相次いでいますね・・・

それによって地震保険に加入される方が増えてきております。

今回は、地震保険に加入した方が良いのか悪いのかいう問題です。

良いか悪いかと言えば、加入した方が良いに決まってます。

損害保険の代理店をしている弊社としても、ご加入頂ければ少なからずとも
手数料収入が入ってきますし、もしもの事があった場合に、ほら言った通りでしょ!
って言えますから・・・ (´_`;)


っと 無難な答えや冗談はさておき

問題は、保険料が高い地震保険の費用対効果が重要なポイントになってきます。

地震保険を加入する前に知っておかなければいけない事があります。

・地震保険は単独では加入する事はできません。(火災保険とセット)

・補償額は火災保険の30~50%で建物全額が補償されるわけではなく
 自治体が全壊と判断しても満額補償されるとは限りません。
 損保会社が独自の査定を行い、補償額が決定しますから、その点は要注意です。


地震保険は、保険料のわりに補償額は比較的、少ないと言えるのです。

昨年の法改正で、所得控除ができるようになり、加入しやすくなりました。

しかし、先程お話した通り、建物が全壊しても最高で50%です。


まず最初に考えなければいけないのは、自宅が耐震に対応しているかどうか?

していなければ、保険加入の事より先に耐震化対策をする。

建物を再建できるできないも、命あればこその話です。

自宅が全壊した後のことを考えるより、全壊しない建物にする事が最優先かと思います。

但し、これには多額の費用がかかりますよね・・・

そこまでお金は出せないが、保険料くらいならという方は、地震保険に加入する。

又、地震の保険料は地域によって違います。

今回、地震のあった岩手・宮城は、地震が起きる可能性が低い地域と言われてきました。

つまり地震はどこでも起きる可能性があるという事

それなら保険料が安い地域であれば加入する、高いなら加入しないを考える。

もしくは、いつ起きるかわからない地震保険に、いっそ加入しないって選択もありかと思います。

こんな事を言うと保険屋さんに怒られますかね? って σ(^.^)は損害保険の代理店だった・・・


結局、加入するしないは、建物の構造、住んでいる地域や環境等の総合的な判断を行い
安心の価値を自分自身で決めるものなのです。

加入しない事が、けっして悪い事だと思いません。

但し、入ったほうがいいかな?と悩んで寝れない方は、精神衛生上、加入をお勧めします。

お金に糸目をつけなければ、耐震対策を充分にした後、地震保険に入れば鬼に金棒です。

こんなはずじゃなかった! と思われる前にその事を充分に理解して、ご加入を検討して
頂ければと思います。

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当日記について
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今西祐司

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この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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