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不動産屋のここだけ日記

退去時のお願い

今回の知らなきゃ損ですよ！は、知っていればお得と言うより どちらかと言えば、お願いですね　(＾－＾) 引越しシーズンのピークは過ぎましたが、これから退去される方も 多いと思います。 単身用のワンルームに小型の冷蔵庫が付いてる場合は、よくありますが 引越しされる日の前日もしくは前々日に製氷皿を取り出して、電源を 切っておいてほしいのです。 小型の冷蔵庫は霜が付きやすく、明け渡しの直前にブレーカーを落とすと 数時間後に氷が解け、その後で扉を開けると、ダ～と水が滴る事に・・・ σ(^.^)たちは、氷が解けるのを待ってるわけにはいきません。 ご協力よろしく御願いします　m(_ _)m それと・・・最近、ランキングが下降気味です。 こちらの方もよろしくお願いします！　クリック　クリック！　(＾ｏ＾) ◆ブログランキングに参加しています！◆ 下のバナーをクリックしてご支援よろしくお願いします！

2008/4/08 【火】 | 知らなきゃ損ですよ！

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とうとう心配していた事が・・・

ウィル賃貸保証（大阪）が破綻したみたいです。(´_｀;) 昨年の夏くらいからあぶないとの噂があって１月中頃から家賃の代位弁済が遅延しだし ４日前くらいに１ヶ月休業の張り紙＝電話がまったくつながらず・・・ σ(^.^)の会社は取引が無いので特に影響は、ありませんが市場の信用収縮が心配です。 ウィルに振り込んだ家賃滞納者の家賃はどうなるのか？ 連帯保証人が付いていない賃貸契約なので今後、延滞者にどう対応するのか？ ウィルにある個人情報の管理は？ 家主さんから代理店となった賃貸仲介会社に苦情の電話が入りだしている様子・・・ 以前から予測はされていた事なのですが、法的問題も含め迅速かつ現実的な対応が 必要かと思われます。 もし、ご存知でない家主様がおられましたら、家賃をウィルに振り込まないように 入居者へ早急に連絡を取って下さい！ 賃貸保証会社のシステム自体は、基本的に良いシステムだと思いますが、法的規制 もなく過当競争になっている事が問題なのです。　（よくあるご質問参照） 入居者にとっても余分な敷金や保証金が不要で、初期費用が安く入居ができるし 家主にとっても長期の空室や家賃滞納のリスクを軽減できます。 要はバランスを考えた使い方ですよね！ 他にもあぶないと噂されている保証会社がいくつかあります。 取引している保証会社が破綻した時の事を事前に想定していたほうが良いかも・・・ ◆ブログランキングに参加しています！◆ 下のバナーをクリックしてご支援よろしくお願いします！

2008/2/09 【土】 | 知らなきゃ損ですよ！

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法律上、意味なし！

σ(^.^)は仕事柄、任意売却の相談をよく受けます。

任意売却とは住宅ローン等の借主が、何らかの理由で支払い困難になった場合に金融
機関等が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをするのですが、競売で処理される
のを金融機関他、債権者にお願いして一般販売をさせてもらう事です。

メリットは、ご近所に知られず売却できる事や任意売却処理後の借金の返済を柔軟に
対応して貰えたりする事ができます。（ここには書きませんが他にもあります）

１番の大きな違いは競売の場合、マナ板の鯉となってしまいますが、任意売却で売却
する場合、引越しの時期等や条件等を柔軟に対応して貰える事ができます。

ある一定の部分に関して、債務者主導ですすめる事ができるのです。

それで、相談を受けた時に妻に迷惑がかかるので離婚（実際は一緒に住んでいる）したと
よく、お聞きする事があります。

これは法律上、なんの意味もありません。

民法７６２条には、夫婦が婚姻中に自分の名前で取得した財産はそれぞれの特有財産
とする「夫婦別財産」の原則が定められています。

財産と借金は同じ扱いなので、夫がいくら借金していようが連帯債務者や連帯保証人等に
なっていないかぎり妻に支払いの義務はありません。（日常の家事に関わる費用は除く）

ようするに籍が入ってる入っていないは、まったく関係が無いのです

でも籍が入っていた場合、借金を残して夫が死んだ時に支払い義務が発生するのでは？

その通りです！　財産＝借金なので相続すれば夫の借金の支払い義務が発生します。

しかし、逃れるのは、簡単な事なんですよ！　相続を放棄すればいいだけの話なのです。

よくテレビドラマなんかで、死んだ親の借金を背負って生きていると泣かせる話があります。

自分がした借金でないのに、親のせいで悲惨な人生を！　うぅっ　可哀想・・・

でも　σ(^.^)からすれば、あぁ法律を知らなかったんだなって別の意味で可哀想に思います。

相続放棄で重要な事は、相続人であることを本人が知った日より3ヶ月以内に限定承認又は
相続放棄のどちらかを選択しなかった相続人は（家庭裁判所に期間の伸長を申し出なければ）
単純承認とみなされるとなっていますので、もし貴方が相続があった事を知った後・・・

なにもしなければ、テレビドラマの主人公のように借金を背負って生きていかなければ
ならない場合があるのです！

このように法律を知っているか知らないかで、その後の人生を大きく左右する場合があるので
お気をつけ下さい。

法律はすべての国民に平等ではありません！　法律を知っている者だけに平等なのです・・・

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2008/2/04 【月】 | 知らなきゃ損ですよ！

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振り込め詐欺（不動産編）

先日、知人（業者）が管理しているマンションで実際にあった話です。

知人（業者）が管理するマンションの入居者から１本の電話・・・

家賃の振込みを自動送金にしてるのですけど、振込先変更の手続きする時間
がないので、今月は前の口座に振り込まれてしまうのですけどいいですか？

知人（業者）は？？？

話しをよく聞くと郵便ポストにオーナーチェンジの為、家賃の振込先が変更
になりましたと書かれた通知書が入っていたとの事です。

もちろん知人（業者）は、そんな通知書を出した覚えもなく、あわてて他の
入居者に確認をすると全戸に通知書が配布されているみたいです。

すぐさま入居者全員に書かれていた振込先に送金しないように連絡をとり
連絡のつかなかった入居者が間違って振り込みをされないよう、マンション
に注意事項の書いた大きな張り紙と通知書を投函し事なきを得たのです。

今回は、たまたま入居者から連絡があったから良かったのですが、なければ
入居者の中で、疑いもせず振込みをされる方がいたかも知れません。

この手口は数年前に、多くあった詐欺の方法です。

以前に不動産こぼれ話の大阪のおばちゃん！でオレオレ詐欺（振り込め詐欺）
の事をチラッと書きました。

これは劇場型の振り込め詐欺で大阪の人間（おばちゃん）はだまされにくい？
みたいですが、今回のように、いつも見慣れている管理会社名で、もっともらしい
文面が書かれていた場合は・・・

そう言えば　σ(^.^)が手がけた物件で、オーナーチェンジの通知書を配布しても
事実確認の連絡を入れてくる入居者は数パーセントです。

賃貸マンションを借りている方は、このような通知があれば必ず従前の管理会社
に事実確認される事を強くお勧めします。

他にも管理会社や家主の名前を騙り不要な物を売りつけたりする悪質業者もあり
ますのでご注意下さいね！

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2008/2/02 【土】 | 知らなきゃ損ですよ！

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宅建協会の研修に行ってきました

本日、今年初めての宅建協会主催の研修がありました。

毎年、不動産に関する税制や建築基準法その他もろもろの改正があり
σ(^.^)たち不動産業者はそれに対応できるような知識を持たなければ
いけません。

毎回、ポイントを絞って講師の先生に教えて頂くのですが今回は税制
と改正建築基準法のお話しでした。

内容を書くと、かなり長くなってしまうので、改正建築基準法の要点だけを・・・

改正内容は大きくわけて３点、建築確認及び検査の厳格化・建築士等の
業務の適正化・瑕疵担保責任の履行の確保等となっています。

最初の２点は本来できていない事ができていなかった場合の罰則強化と
それを防止する為のシステム変更となります。

建築士免許の名義貸しや建築確認証の偽装禁止って、本来あたり前の事ですよね！

σ(^.^)が注目したのは瑕疵（見えないキズ）担保責任の履行の確保です。

現在でも建築業者や宅建業者が売主の場合、住宅品質確保法に基づき１０年間
の瑕疵担保責任を負う事とされています。

しかし業者が倒産したり資力が無かった場合は買主が泣き寝入りをしなければ
いけなかったんです。

今回の改正で保証金の供託や住宅瑕疵担保責任保険への加入義務が発生し
住宅購入者の方々が安心して住宅を購入できるようになります。

今までは瑕疵を発見しても業者が瑕疵と認めないのでなかなか修補してくれ
ませんでしたが（業者にもよる）修補代金は保険から填補されるので業者
もホイホイ動いてくれるようになるかと思います　(´_｀;)

又、紛争が起きた場合も第三者機関があいだに入る為、感情的にならず
迅速かつ円滑に解決するようになるのではないでしょうか！

現在でも同じような制度はあるのですが、今回の制度は国土交通大臣が
新たに住宅瑕疵担保責任保険法人の指定となっていますので、一元化され
わかりやすい仕組みになるのではないかと思います。

これにより保険料が売買価格に転嫁されてしまうといった問題もおきますが
なにより安心が買えるのですから良い制度ではないかと・・・

中国産の食品問題もしかり、安くても信用不安が起きれば誰も買わなくなってしまいます。

安心が確保できるのであれば、物の流通が、より活発になると思います。

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2008/2/01 【金】 | 知らなきゃ損ですよ！

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当日記について

今西祐司

この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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