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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

本末転倒!

住宅ローンって、完済時年齢が75~80歳まで組む事ができます!

又、銀行の中には、50年返済型住宅ローンといった商品もあるようです。

普通に考えても80歳まで住宅ローンを支払い続ける事なんて出きるのでしょうか?

それで多くの方は、余剰金を定期的に繰上返済されているようです。


今日は繰上返済についてのお話し・・・ 

繰上返済には、「期間短縮型」 「返済額軽減型」 と呼ばれる2つの種類があります。

期間短縮型は、当初に長期で住宅ローンを組んだ後、繰上返済をして返済年数を短く
していく方法です。
例)35年繰上返済30年繰上返済25年


返済額軽減型は月々の返済額を減らしていく方法です。
例)月々の返済額が・・・ 10万繰上返済9万円繰上返済8万円

それで、どちらの方が得(金利負担が少ない)かと言うと「期間短縮型」になります。

支払い金利を大幅に少なくしたい方、住宅ローンの早期完済をしたい方にお勧めです。

FP(フィナンシャルプランナー)の方は、よくこちらの方法を推奨されます。

そりゃそうですね! 同じ繰上返済額で、最も効果的だからです。

しかし、繰上返済は手持ち現金を使う事になります。

一旦、銀行に繰上返済してしまえば、急な出費が必要となっても、この前のは冗談やから
支払ったお金、やっぱり返して♪ と言っても銀行は当然、返してくれません。

あとひとつ気をつけないといけないのは、住宅ローンは長期に渡って返済を続けるもの

突然の病気や失業なんかで、毎月の返済が苦しくなってきた時に困ります。

そんなの他の銀行で、もう一度長期ローンに借り換えて返済額を減らしたらいいやん!
と安易に考えてしまいますが、残念ながらそれはできないのです。

一旦、繰上返済をして短縮した年数を増やす事は他の銀行でもできません。

A銀行で、繰上返済をして35年から15年に短縮したら、B銀行でもう一度35年
ローンに借り換えようとしても、15年以上の住宅ローンは組めないのです。

その事を知らない方は結構多いみたいです。

何事にもしっかりしている女性に多いようですが、日々節約をおこない、少しでも
余剰資金がでたら、せっせせっせと繰上返済をして、できるかぎり総支払い金利を
少なくしようとされます。

でも、予想もしない出来事がおこり、足らない分を高金利のカードローンやサラ金
で借入れをしてしまい、本末転倒になる方もおられるようです。

最悪、住宅ローンが払えなくなり、家が競売になる方も・・・

鳥人間コンテストなんかでも、極端に機体を軽くしようとして、強度の計算を誤り
数メートルで機体がバラバラになって墜落してしまうチームがありますよね!

それと同じで、繰上返済もバランスが大切となるのです。

そして金融機関によって、繰上返済の手数料が多くかかる場合も御座います。

軽減できる金利と繰上返済にかかる経費等を総合的に判断し計画的な返済をお勧めします。

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理不尽な支払い

あなたは、中古分譲マンションを購入し、気分を新たに新生活を始めようと
ルンルン気分でいました。

しかし、突然マンション管理組合の人が来て、前の所有者が管理費20数万円を
滞納していたのだけど、悪いけど払ってもらいたいと言われました。

さて、あなたはどうしなければならない?

1、前の所有者が延滞したのだから、前の所有者に請求してと言う!

2、理不尽だと思いながらも、しぶしぶ払う



答え 2、しぶしぶ払う

変ですよね、自分が延滞していないお金を払うなんて・・・・

そんなお金を払う義務は無い! って叫びたくなりますよね!

でも、これは法律でハッキリと定められている事なんです。

区分所有法第8条には「同法第7条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人《競売、買取などにより権利(ここでは、区分所有権)を承継する者》に
対しても行うことができる」と規定されています。

だから、あなたが一旦、全額を支払い、前の所有者に請求するしか仕方がないのです。

まぁ業者が媒介に介在していれば、事前調査でわかることなので、決済の時に延滞金等
を差し引くなどして、このようなトラブルは無かったと思いますが、個人間売買の場合
ではありえる話しなのです。

又、修繕積立金の延滞もあれば、管理費と同様に支払わなければいけません。

そんな無茶なと思われるかもしれませんが、法律は個より公を守ります。

もし、あなたが払わなくて良いなら、その延滞金は、なんの罪も無い(新所有者も罪は無いが)
多数の他の分譲マンション所有者が負担しなければならない事になるからです。

それじゃ、管理費だけでなく固定資産税も延滞していたらどうなるのかと言うと・・・

ご安心下さい! 固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者のみに、支払う義務が

有るとなっていますので、新しい所有者に支払い義務はありません。

※上記の内容は個々の事情により法規定や法解釈が異なる場合がありますのでご注意ください。


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退去時のお願い

今回の知らなきゃ損ですよ! は、知っていればお得と言うより
どちらかと言えば、お願いですね (^-^)

引越しシーズンのピークは過ぎましたが、これから退去される方も
多いと思います。

単身用のワンルームに小型の冷蔵庫が付いてる場合は、よくありますが
引越しされる日の前日もしくは前々日に製氷皿を取り出して、電源を
切っておいてほしいのです。

小型の冷蔵庫は霜が付きやすく、明け渡しの直前にブレーカーを落とすと
数時間後に氷が解け、その後で扉を開けると、ダ~と水が滴る事に・・・

σ(^.^)たちは、氷が解けるのを待ってるわけにはいきません。

ご協力よろしく御願いします m(_ _)m

それと・・・最近、ランキングが下降気味です。

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とうとう心配していた事が・・・

ウィル賃貸保証(大阪)が破綻したみたいです。(´_`;)

昨年の夏くらいからあぶないとの噂があって1月中頃から家賃の代位弁済が遅延しだし
4日前くらいに1ヶ月休業の張り紙=電話がまったくつながらず・・・

σ(^.^)の会社は取引が無いので特に影響は、ありませんが市場の信用収縮が心配です。

ウィルに振り込んだ家賃滞納者の家賃はどうなるのか?

連帯保証人が付いていない賃貸契約なので今後、延滞者にどう対応するのか?

ウィルにある個人情報の管理は?


家主さんから代理店となった賃貸仲介会社に苦情の電話が入りだしている様子・・・

以前から予測はされていた事なのですが、法的問題も含め迅速かつ現実的な対応が
必要かと思われます。

もし、ご存知でない家主様がおられましたら、家賃をウィルに振り込まないように
入居者へ早急に連絡を取って下さい!


賃貸保証会社のシステム自体は、基本的に良いシステムだと思いますが、法的規制
もなく過当競争になっている事が問題なのです。 (よくあるご質問参照)

入居者にとっても余分な敷金や保証金が不要で、初期費用が安く入居ができるし
家主にとっても長期の空室や家賃滞納のリスクを軽減できます。

要はバランスを考えた使い方ですよね!

他にもあぶないと噂されている保証会社がいくつかあります。

取引している保証会社が破綻した時の事を事前に想定していたほうが良いかも・・・

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法律上、意味なし!

σ(^.^)は仕事柄、任意売却の相談をよく受けます。

任意売却とは住宅ローン等の借主が、何らかの理由で支払い困難になった場合に金融
機関等が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをするのですが、競売で処理される
のを金融機関他、債権者にお願いして一般販売をさせてもらう事です。

メリットは、ご近所に知られず売却できる事や任意売却処理後の借金の返済を柔軟に
対応して貰えたりする事ができます。(ここには書きませんが他にもあります)

1番の大きな違いは競売の場合、マナ板の鯉となってしまいますが、任意売却で売却
する場合、引越しの時期等や条件等を柔軟に対応して貰える事ができます。

ある一定の部分に関して、債務者主導ですすめる事ができるのです。

それで、相談を受けた時に妻に迷惑がかかるので離婚(実際は一緒に住んでいる)したと
よく、お聞きする事があります。

これは法律上、なんの意味もありません。

民法762条には、夫婦が婚姻中に自分の名前で取得した財産はそれぞれの特有財産
とする「夫婦別財産」の原則が定められています。

財産と借金は同じ扱いなので、夫がいくら借金していようが連帯債務者や連帯保証人等に
なっていないかぎり妻に支払いの義務はありません。(日常の家事に関わる費用は除く)

ようするに籍が入ってる入っていないは、まったく関係が無いのです

でも籍が入っていた場合、借金を残して夫が死んだ時に支払い義務が発生するのでは?

その通りです! 財産=借金なので相続すれば夫の借金の支払い義務が発生します。

しかし、逃れるのは、簡単な事なんですよ! 相続を放棄すればいいだけの話なのです。

よくテレビドラマなんかで、死んだ親の借金を背負って生きていると泣かせる話があります。

自分がした借金でないのに、親のせいで悲惨な人生を! うぅっ 可哀想・・・

でも σ(^.^)からすれば、あぁ法律を知らなかったんだなって別の意味で可哀想に思います。

相続放棄で重要な事は、相続人であることを本人が知った日より3ヶ月以内に限定承認又は
相続放棄のどちらかを選択しなかった相続人は(家庭裁判所に期間の伸長を申し出なければ)
単純承認とみなされるとなっていますので、もし貴方が相続があった事を知った後・・・

なにもしなければ、テレビドラマの主人公のように借金を背負って生きていかなければ
ならない場合があるのです!


このように法律を知っているか知らないかで、その後の人生を大きく左右する場合があるので
お気をつけ下さい。

法律はすべての国民に平等ではありません! 法律を知っている者だけに平等なのです・・・

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当日記について
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今西祐司

今西  祐司

この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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