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不動産屋のここだけ日記
- 昨日のお話しでは倒産前の業者が物件購入（仕入れ）を急に増やしたり、支店を
急に増やしたりする事をお話しさせて頂きました。
不思議ですよね！
なぜそんな事をするのでしょうか？
銀行は晴れの日に傘を貸して、雨の日に傘を取り上げる。
って言葉を聞かれた事、ありますか？
その通りだからです！
不動産業者が資金繰りに窮しても銀行はなかなか融資をしてくれません！
しかし物件の仕入れや支店を増やしたりする名目だと簡単にお金を貸すのです。
それで業者はどうするのかと言えば、物件の購入時に購入金額をごまかし
多めに借りて、その残りを運転資金にあてるのです。
支店を増やすのも一緒で、みせかけだけの場所を借り、体裁だけを整えて
融資を受けます。
銀行へ提出する事業計画書なんかも、この地域に支店をだすと需要がこれ
だけあって売り上げも、これ位見込め、利益の増大が見込めると・・・
内情を知っているものが見たら、あんた悪い夢でも見てんの？って思う
もう、どんだけ～ って言う事業計画書です。(υ´ Д`)。
そして物件の購入金額をごまかし多めに借りた場合・・・
もちろん多めに借りたら、その多めに借りた金額を返さなければ抵当権の
抹消はできません。
業者はどう考えてるのかって？
そういう業者は当面の資金繰りの事しか頭にないのです・・・
他の取引で儲けて返済したらしまいやん！って感じです。
又は、どうせ返せないんだったら借りるだけ借りてとぶ（逃げる）とか・・・
最初から計画倒産の場合は仕入れ価格が高いとか安いとかの損益計算は
まったく関係がありません！
売却益がいくらとかじゃなく、入ってくる手付金等がすべて利益なんですから
ひどいケースでは同じ物件を２重３重契約・・・
さすがに、この場合は宅建業法違反どころではなく完全な詐欺行為になります。
そんな物件を仲介したら、えらい事になってしまいます。
その物件は決済できないし、手付金はもちろん返ってくる事がないので
お客さんに多大なご迷惑をかけてしまうことになります。
よく手数料が無料だからとの理由で売主業者から直接物件を購入する場合
は時に気をつけなければなりません！
手数料の節約をしようとして反対に損をする事に・・・
仲介業者は、これを完璧に防止する事はできなくても、できる限りリスクを
軽減する方法で取引をおこないます。
ですから不動産取引はできるだけ信用のできる仲介業者に任せたほうが良い
んじゃないかなと思います。
あと一応、政府もセイフティーネットの制度をつくっています。
話しが長くなったので続きは明日・・・ 
- 改正建築基準法の影響で、建築確認審査の停滞から着工が遅れ計画通り
の資金計画ができず、来春に中堅マンションデベロッパー等の倒産が続出
すると、ささやかれている事を前に書いたと思います。
一般的な建売住宅を販売している建売業者もこの例外ではありません！
ここで、皆さんが気をつけなければいけないのは販売業者の選定となります。
気をつけろ！っと言っても何に気を付けなければいけないのか、わからない方が
ほとんどだと思います。
σ(^.^)たち業者でもその事が、確実にわかるかと言うと、そうではありません。
しかし、せっかく気に入った物件があってもそんな事ばかり考えていたら
買えるものも買えなくなってしまいます。
σ(^.^)が気をつけて、注意しているところ！
それは業界間の情報もさる事ながら最近、物件購入（仕入れ）を急に
増やしたり支店を急に増やしだしたりする業者を特に気を付けるように
しています。
ここで、おやっと思われた方がいると思います。
普通、物件購入（仕入れ）を増やしたり支店を増やすって事は儲かって
るって事じやないの？と不思議に思われると思います。
それがそうじゃないんですよね～
確かに本当に利益をあげている会社は物件購入（仕入れ）を増やしたり
支店を増やしたりします。
でも、倒産前の業者もするのです・・・
続きは明日・・・
- 世の中には結構、矛盾な事がいっぱいあります。
矛盾の語源は『韓非子』の一篇「難」に基づく故事成語。
「どんな盾も突き抜く矛」と「どんな矛も防ぐ盾」を売っていた楚の男が、
客に「その矛でその盾を突いたらどうなる」と問われ答えられなかったという
話しだとの事です。
パソコンソフトでもデーターの完全復活と完全削除がセットで売られたりしていますよね！
身近な話しでは、子供に好き嫌いはあかん！っと普段、言っているくせに自分の嫌いな
料理は絶対、食卓にださない母親・・・ σ(^.^)の家かどうかはノーコメント！
試験前やから勉強しなさい！っと言いつつ隣で、自分の好きなＴＶドラマを大きな音量で
見る母親・・・ これもまた σ(^.^)の家かどうかはノーコメント！
とっ、・・・とにかく（ちょっと恐くなってきた・・・）
世の中は矛盾だらけで、ある程度の矛盾には目をつぶらなければ生きていけません。
不動産屋の世界にもいろいろな矛盾が存在します。
他の業種でも該当しますが、それは「守秘義務」と「事実告知の義務」です。
「守秘義務」
職務上で知り得た秘密を人にしゃべってはいけない。
「事実告知の義務」
故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為。
う～ん・・・むつかしいです！
本当の事（秘密）をしゃべってはいけないが、黙っていてもだめという事ですね・・・
それで σ(^.^)たちが、どちらを優先するのかと言えば、事実告知の義務を
優先する事になります
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- 時効で預金が消滅する話しをさせて頂きましたが、不動産はどうなんでしょう？
お金の場合は1枚1枚に名前が書いてあるわけではないですよね。
債権にしたって書類が存在する事はあっても権利が目に見えるものではありません。
『債権（お金を請求する権利）の場合、５年で消滅します。ちなみに税金も同様です・・・』
でも不動産の場合は、もの自体が存在します・・・
所有権が法務局に登記されていますので、誰が所有者なのかもはっきりとしていています。
しかしそれが時効によって、失う事になる場合があるんですよね～
それは民法で定められていて、取得時効と呼ばれます。
σ(^.^)は宅建主任者試験の勉強をしている時に初めてこの事を知りました。
民法第162条
１．二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者
はその所有権を取得する。（悪意の場合）
２．十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は
その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を
取得する。（善意の場合）
それぞれの文末に書いている悪意や善意は悪人、善人と言う意味ではなく知っているか
知らないかという意味になります。
わかりやすく言うと・・・
１．他人の土地と最初から知っているのに、堂々と自分の物のように２０年間使用し続けた場合は
自分の物になると言う事です。
２．の場合、他人の土地と知らず自分の物のように１０年間、堂々と使用した場合は自分の物にな
ると言う事です。又、他人の物である事を１０年間の途中で知った場合でも、使用開始のときに
知らなければ善意になります。
但し、時効の効果は１０年たったから２０年たったからといって自動的に所有権を得るものではなく
時効の援用（時効の利益を受ける旨の意思表示）によって取得するものとされています。
だから消滅では無く取得時効と呼ばれているんじゃないかなと思います。（正確な事は知りません・・・）
もっとも、この時効期間の証明はそう簡単では無いとの事ですけどね・・・
しかし国の土地が実際に取得時効によってかなりなくなっているとニュースで見た事がありますから
実際に、この法律は生きている法律のようです。
だからと言ってこの法律に関して σ(^.^)に相談しないでくださいね！
σ(^.^)は法律の専門家ではないので、弁護士に相談を御願いします。
冷たいな～って言われるかもしれませんが、不動産屋の民法の知識ってトラブルを解決する為の
知識ではなくて未然に防ぐ為の知識なんですから・・・
- 昨日は賃貸住宅総合保険が結構使えるというお話しをさせて頂きました。
強制加入に対しての賛否はあるかと思いますが、σ(^.^)は賃貸住宅に入居する以上
加入されるのが、得策ではないかと思います。
ちょっとした不注意で、３０～４０万とか、いきなり支払えと言われてもすぐに払えますか？
困ってしまいますよね！（まぁ中にはお金持ちの方もいますけど・・・）
そうそう保険のカラクリでしたよね！
賃貸住宅総合保険は２年間で1.5～2万円くらいで、幅広い補償をしてもらえます。
一棟につきワンルーム１５室位だと ２年間で22.5万円 1年あたり11.25万円になります。
このマンション全体で事故１回につき３５万の支払いがあったとすれば、単純計算でも３年分
の保険料がふき飛んでしまいます。
いろいろな事務経費や人件費等を考えると赤字ですよね！
※じゃぁ保険会社はボランティアで社会貢献の為にやってるんだ！
※いやいや３年に１回も事故はおきないでしょ！
保険会社も損しないように事故率を計算してるんだから！
そうですね、まぁボランティアはないにしても、事故率の計算はちゃんとされています。
でも、そんなに事故はおきないのでしょうか？
実際は盗難、漏水、損害賠償の事故は結構多いのです・・・
しかし、皆さんが保険に入っているのを忘れて事故の届出をしていないんです。
（中には書類書いたり警察に届けるのがめんどうだからと言う理由の人もいます。）
もちろん保険会社も事故の届出がなければ保険金を支払えるはずはありません。
賃貸住宅総合保険に加入するとき必ず説明を受けていると思いますが、その時は覚えていても
すぐ忘れちゃうんですよね～
火災とかでしたら、保険の事を思い出すのでしょうが、漏水、損害賠償の場合は勝手に個人で
示談され、すまされる方が結構多いんです。
せっかく保険に入っているのに使わない手はありませんよ！
保険料を決定する場合の事故率も届出をされない方を含めた計算になります。
だから安い保険料で、保険会社の利益を出す事ができるのです。
ほとんどの保険会社では、保険金請求権については時効(２年)がありますのでご注意ください。
あと銀行預金にもちょっとしたカラクリがあるので、またご説明します。（忘れなければ・・・）
