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不動産屋のここだけ日記
- 時効で預金が消滅する話しをさせて頂きましたが、不動産はどうなんでしょう？
お金の場合は1枚1枚に名前が書いてあるわけではないですよね。
債権にしたって書類が存在する事はあっても権利が目に見えるものではありません。
『債権（お金を請求する権利）の場合、５年で消滅します。ちなみに税金も同様です・・・』
でも不動産の場合は、もの自体が存在します・・・
所有権が法務局に登記されていますので、誰が所有者なのかもはっきりとしていています。
しかしそれが時効によって、失う事になる場合があるんですよね～
それは民法で定められていて、取得時効と呼ばれます。
σ(^.^)は宅建主任者試験の勉強をしている時に初めてこの事を知りました。
民法第162条
１．二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者
はその所有権を取得する。（悪意の場合）
２．十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は
その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を
取得する。（善意の場合）
それぞれの文末に書いている悪意や善意は悪人、善人と言う意味ではなく知っているか
知らないかという意味になります。
わかりやすく言うと・・・
１．他人の土地と最初から知っているのに、堂々と自分の物のように２０年間使用し続けた場合は
自分の物になると言う事です。
２．の場合、他人の土地と知らず自分の物のように１０年間、堂々と使用した場合は自分の物にな
ると言う事です。又、他人の物である事を１０年間の途中で知った場合でも、使用開始のときに
知らなければ善意になります。
但し、時効の効果は１０年たったから２０年たったからといって自動的に所有権を得るものではなく
時効の援用（時効の利益を受ける旨の意思表示）によって取得するものとされています。
だから消滅では無く取得時効と呼ばれているんじゃないかなと思います。（正確な事は知りません・・・）
もっとも、この時効期間の証明はそう簡単では無いとの事ですけどね・・・
しかし国の土地が実際に取得時効によってかなりなくなっているとニュースで見た事がありますから
実際に、この法律は生きている法律のようです。
だからと言ってこの法律に関して σ(^.^)に相談しないでくださいね！
σ(^.^)は法律の専門家ではないので、弁護士に相談を御願いします。
冷たいな～って言われるかもしれませんが、不動産屋の民法の知識ってトラブルを解決する為の
知識ではなくて未然に防ぐ為の知識なんですから・・・
- 数千万円以上ある預金口座が睡眠預金に？ （昨日の話しの続きです・・・）
そんな大金ほっとく者おらんやろ～と普通は思いますよね！
でも世の中には、いろんな理由の方たちがいるみたいです。
1つ目はアングラマネーです。（麻薬の売買等）
口座の名義人が不法取引で得た収入を入金していた場合で、本人が亡くなった場合！
特に最近はマネーロンダリング（資金洗浄）防止の為、本人確認が厳しくなっています。
多額の資金を移動する場合（疑わしい取引に該当すると思われる時）は金融機関に
届出義務が発生します。
これでは、さすがに捕まえてくれと言うようなもので、誰も出金する者はいないでしょうね
でも、このケースはこのプログをご覧頂いている皆さんはあまり関係がありません。
2つ目は非常に身近にあるケースになります。
たとえば、親族に不幸があって、その方の預金の事を誰も知らない場合です。
σ(^.^)も親にいくら預金があってどこの銀行を利用してるかなんて知りませんし
ましてや聞くことさえはばかれます。
それどころか妻名義の預金口座だって知りません。
まぁだれでも身内や自分が亡くなった時の事は考えたくないですよね・・・・
σ(^.^)のところは、そんなよけいな心配する事は無いと思いますけど (´_｀;)
しかし知人のケースではあったのです。
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- 以前のプログを読み返していて思い出しました！
12月4日のプログで、銀行預金のカラクリについて説明させて頂くって
書いてましたよね！ 忘れるところでした (^-^;）
皆さん覚えてましたか？
その時は、保険に入っていても使わなければ、もったいないとの話しでしたよね・・
それと同じように銀行預金も使わなければ、もったいない事になるんです。
時効ってご存知ですよね！
よくＴＶドラマとかニュースで、犯罪を犯した人が時効になったので、罪を
問われなくなったりしています。
犯罪を犯しても、ある一定の期間が過ぎれば、私がしましたと名乗り出ても
捕まえる事ができなくなるなんて、おかしな法律です・・・
これと同じように銀行預金にも時効があるんです！
金融機関によって多少、取り扱いが異なるみたいですが一般的に１０年で時効
をむかえてしまいます。
それでどうなるのかと言えば「睡眠預金」と呼ばれ銀行の収入になってしまいます。
金融機関は一応、１０年目に預金口座の届出住所に郵送で通知したうえで口座を凍結する
事になっていますが、引越しをしたりして連絡が取れない場合は自動的に銀行の収入
になってしまうらしいです。
それがチリに積もってウン千億円ともいわれるほど巨額らしいですよ！
でも睡眠預金は消えたままなのかと言えばそうでは無くちゃんと復活できるのです。
口座は凍結されても睡眠預金の復旧はいつでも可能で、本人確認ができるものや名義人死亡
の場合はそれを証明するものがあれば、凍結期間中の利子もつけて元通りになるとの事・・・
実は数年前に σ(^.^)名義の口座が３冊ほどタンスの奥からでてきたので、それを解約
しようと銀行に行った時、そこではじめて睡眠預金と言うのを知ったのです。
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- 昨日は賃貸住宅総合保険が結構使えるというお話しをさせて頂きました。
強制加入に対しての賛否はあるかと思いますが、σ(^.^)は賃貸住宅に入居する以上
加入されるのが、得策ではないかと思います。
ちょっとした不注意で、３０～４０万とか、いきなり支払えと言われてもすぐに払えますか？
困ってしまいますよね！（まぁ中にはお金持ちの方もいますけど・・・）
そうそう保険のカラクリでしたよね！
賃貸住宅総合保険は２年間で1.5～2万円くらいで、幅広い補償をしてもらえます。
一棟につきワンルーム１５室位だと ２年間で22.5万円 1年あたり11.25万円になります。
このマンション全体で事故１回につき３５万の支払いがあったとすれば、単純計算でも３年分
の保険料がふき飛んでしまいます。
いろいろな事務経費や人件費等を考えると赤字ですよね！
※じゃぁ保険会社はボランティアで社会貢献の為にやってるんだ！
※いやいや３年に１回も事故はおきないでしょ！
保険会社も損しないように事故率を計算してるんだから！
そうですね、まぁボランティアはないにしても、事故率の計算はちゃんとされています。
でも、そんなに事故はおきないのでしょうか？
実際は盗難、漏水、損害賠償の事故は結構多いのです・・・
しかし、皆さんが保険に入っているのを忘れて事故の届出をしていないんです。
（中には書類書いたり警察に届けるのがめんどうだからと言う理由の人もいます。）
もちろん保険会社も事故の届出がなければ保険金を支払えるはずはありません。
賃貸住宅総合保険に加入するとき必ず説明を受けていると思いますが、その時は覚えていても
すぐ忘れちゃうんですよね～
火災とかでしたら、保険の事を思い出すのでしょうが、漏水、損害賠償の場合は勝手に個人で
示談され、すまされる方が結構多いんです。
せっかく保険に入っているのに使わない手はありませんよ！
保険料を決定する場合の事故率も届出をされない方を含めた計算になります。
だから安い保険料で、保険会社の利益を出す事ができるのです。
ほとんどの保険会社では、保険金請求権については時効(２年)がありますのでご注意ください。
あと銀行預金にもちょっとしたカラクリがあるので、またご説明します。（忘れなければ・・・）
- 賃貸マンションやアパートに入居する時、ほとんど強制的に火災保険に加入させられます。
なぜだかご存知ですか？
確かに不動産屋は損保の代理店をやっているところが多いですから、保険に入ってもらえば
いくらかの手数料は不動産屋に入ります。
しかし２年間で１万５，０００円とか２０，０００円の保険の手数料では煩雑な事務作業の割りに
たいして儲からないんです。（無いよりいいかもしれませんが・・・）
それじゃなぜという事になるのですが、それは借家人賠償責任特約というのがあって家主さんへ
の損害賠償が補償されるからです。
失火の責任に関する法律というのがあって、重過失以外で火災の原因を作った側に賠償義務は
発生する事はありません。
たとえば、寝タバコをして不注意で火災をおこした。これは重過失にあてはまりません。
だからそれが原因で隣の家が燃えてしまった場合も損害を賠償しなくてもよいのです。
しかし、家主さんに対しては損害賠償責任が発生するのです。
ワンルームの入居者だと賠償金支払いが困難な人が比較的多いので、家主さんの泣き寝入り
になってしまいます。（あくまで割合の話しですよ・・・）
それを防止する為、というのが理由として１番多いのではないのでしょうか？
それじゃ～家主の都合だけかよ！
と怒られる方も多いと思いますが、実際に保険を使う事例で多いのは、空き巣やトイレ・風呂の
水漏れがほとんどです。
（注、この場合、賃貸住宅総合保険（個人賠償特約等）を適用します。）
特に排水溝の清掃が不十分で階下に水漏れをおこした場合、賠償額が結構な金額になったりします。
階下の方が所有するパソコンや液晶テレビ等だとすぐに３０～４０万円になるのです。
クロスやカーペットの張替え工事が必要な場合だったら工事の間の仮住まい代も支払わなければ
ならないケースも・・・
だからこの保険は結構、使える保険じゃないかと思っています。
内容にもよりますが、１回事故がおきれば、５０年分くらいの保険料相当額がおりるのですから・・・
使えない医療保険に入るよりは、よっぽどいいんじゃないかなと思いますよ。
皆さん、火災保険の契約更新はちゃんと
しましょうね！！！
それじゃ～保険会社はもうからないんじゃないの？
と不思議に思われた方に１０００点！（何の点数だぁ？）
※明日は、このカラクリについてお話させて頂きます。
