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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

不動産業者の営業保証金供託制度

なにやらむつかしそうなタイトルですね~

とりあえず業者の見分け方としての一例をお話しさせて頂きました。

他にも急に広告量が増えだした、とかいろいろな判断材料はありますが、一般の方からは
わかりにくいと思います。

業者であっても、完璧に判断する事はできない・・・

それでは、万一の場合、どうしたらいいのでしょうか?

私たちは宅建業法により免許を取得して営業保証金1000万円の供託又は保証協会に加入
し弁済業務保証金分担金を納めて初めてお店をオープンすることができます。

この制度は一般消費者を保護する為の法律で、業者が倒産したり取引上の事故があった場合
一般消費者が苦情の申し立てをすると営業保証金の限度で弁済を受けることができます。

1000万円かぁ、手付金は売買価格の5%~10%だから最低でも1億以上の取引・・・

確実に返ってくるやん!俺には関係ね~と言う方は要注意です。


この1000万円は早い者勝ちなのです!


1件の取引に対して1000万円ではなく、その業者が行った取引全部に対して1000万円
が限度額なのです。

だから営業系の販売会社や建売業者だったらあっと言う間に限度額に達します。

でもやみくもに苦情を申し立てても弁済はされず信頼関係を破壊するだけになりますので
むつかしいところもあります。

要は信頼のおける業者かどうかを見極める事が大切です。

よく宅建番号が多い(営業年数が長い)から信頼できると、どこかのサイトにもありましたが

私の経験上、あまりあてになりません。

判断のひとつにはなりますが、それより対応の状況をよく観察する事です。

まず嘘をつかない、約束を守る等のごく当たり前の事ができない業者は危険だと言えます。

倒産間際の業者は精神的に追い詰められその場限りの嘘で逃れようとするので、そう判断
した場合は躊躇無く苦情の申し立てをしましょう。

尚、無免許の業者はもとよりそんな制度はなく弁済はまず不可能です。
  絶対に取引は行わないで下さい!


2007.12.21不動産業者の営業保証金供託制度.jpg
σ(^.^)の会社は1000万円の営業

保証金供託ではなく、宅地建取引業

保証協会に加盟していますので弁済

業務保証金分担金は60万円です。

保証協会が1000万円の保証を

する事になります。

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不動産屋の末期的症状!

昨日のお話しでは倒産前の業者が物件購入(仕入れ)を急に増やしたり、支店を
急に増やしたりする事をお話しさせて頂きました。

不思議ですよね!

なぜそんな事をするのでしょうか?

銀行は晴れの日に傘を貸して、雨の日に傘を取り上げる。

って言葉を聞かれた事、ありますか?


その通りだからです!


不動産業者が資金繰りに窮しても銀行はなかなか融資をしてくれません!

しかし物件の仕入れや支店を増やしたりする名目だと簡単にお金を貸すのです。

それで業者はどうするのかと言えば、物件の購入時に購入金額をごまかし
多めに借りて、その残りを運転資金にあてるのです。

支店を増やすのも一緒で、みせかけだけの場所を借り、体裁だけを整えて
融資を受けます。

銀行へ提出する事業計画書なんかも、この地域に支店をだすと需要がこれ
だけあって売り上げも、これ位見込め、利益の増大が見込めると・・・

内情を知っているものが見たら、あんた悪い夢でも見てんの?って思う


もう、どんだけ~ って言う事業計画書です。(υ´ Д`)。


そして物件の購入金額をごまかし多めに借りた場合・・・

もちろん多めに借りたら、その多めに借りた金額を返さなければ抵当権の
抹消はできません。

業者はどう考えてるのかって?

そういう業者は当面の資金繰りの事しか頭にないのです・・・

他の取引で儲けて返済したらしまいやん!って感じです。

又は、どうせ返せないんだったら借りるだけ借りてとぶ(逃げる)とか・・・

最初から計画倒産の場合は仕入れ価格が高いとか安いとかの損益計算は
まったく関係がありません!

売却益がいくらとかじゃなく、入ってくる手付金等がすべて利益なんですから

ひどいケースでは同じ物件を2重3重契約・・・

さすがに、この場合は宅建業法違反どころではなく完全な詐欺行為になります。

そんな物件を仲介したら、えらい事になってしまいます。

その物件は決済できないし、手付金はもちろん返ってくる事がないので
お客さんに多大なご迷惑をかけてしまうことになります。

よく手数料が無料だからとの理由で売主業者から直接物件を購入する場合
は時に気をつけなければなりません!

手数料の節約をしようとして反対に損をする事に・・・

仲介業者は、これを完璧に防止する事はできなくても、できる限りリスクを
軽減する方法で取引をおこないます。

ですから不動産取引はできるだけ信用のできる仲介業者に任せたほうが良い
んじゃないかなと思います。

あと一応、政府もセイフティーネットの制度をつくっています。

話しが長くなったので続きは明日・・・       

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改正建築基準法の影響がじわりと・・・

改正建築基準法の影響で、建築確認審査の停滞から着工が遅れ計画通り
の資金計画ができず、来春に中堅マンションデベロッパー等の倒産が続出
すると、ささやかれている事を前に書いたと思います。

一般的な建売住宅を販売している建売業者もこの例外ではありません!

ここで、皆さんが気をつけなければいけないのは販売業者の選定となります。

気をつけろ!っと言っても何に気を付けなければいけないのか、わからない方が
ほとんどだと思います。

σ(^.^)たち業者でもその事が、確実にわかるかと言うと、そうではありません。

しかし、せっかく気に入った物件があってもそんな事ばかり考えていたら
買えるものも買えなくなってしまいます。


σ(^.^)が気をつけて、注意しているところ!

それは業界間の情報もさる事ながら最近、物件購入(仕入れ)を急に
増やしたり支店を急に増やしだしたりする業者を特に気を付けるように
しています。

ここで、おやっと思われた方がいると思います。

普通、物件購入(仕入れ)を増やしたり支店を増やすって事は儲かって
るって事じやないの?と不思議に思われると思います。

それがそうじゃないんですよね~

確かに本当に利益をあげている会社は物件購入(仕入れ)を増やしたり
支店を増やしたりします。

でも、倒産前の業者もするのです・・・

続きは明日・・・

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サブプライム問題どうなるんでしょう?

ついこの間まで、FX(外国為替証拠金)で、儲けた人が脱税をしたとかしない
とか言ってましたけど、サブプライムの影響で、現在はFXで大損した人が続出
しているらしいです・・・

経済の流れが変化するのは、本当に早くなってきたような気がします。
今はインターネットで、ほとんどの取引ができるからでしょうか?

ライブドアの時もライブドア株を買った小学生がテレビに出演して脚光を浴び
ましたけど、その後は一夜にして暴落・・・

近年、不動産業界もファンドの影響をかなり受けました 。(υ´ Д`)。

不動産の事を知らないファンドが投機対象として不動産を購入して転売=利ざや
を稼ぐのはバブルの時となんら変わらないのでは無いでしょうか?


金融機関が一般客に販売している外貨預金の中にはとんでもない商品もあるようです。

一見、金利が高く得なように見えても、基準日の時点で円安の場合、もらえるのは金利
のみで為替利益は金融機関のもの、逆に円高の場合、為替損は一般客が負担する。
こんな商品もあるようです・・・(商品によって違います)

一部の金融機関は得する場合は自分に利益、損する場合は他人にリスクを押し付けます。

本か新聞かなにかに書いてあったのですが・・・(すいません!忘れました・・・)

金融機関の利益の源泉は顧客の知識の欠如に基づくものであり知識がない顧客は搾取
されるとの事。


書いた人いわく、金融機関の利益は知識の無い人から儲けているそうです

熟知した取引であれば、もちろんかまいませんが知らない場合はやめといた方がいい
のではないのでしょうかね・・・

なんか言いたい事がよくわからなくなってきましたが、とにかくそう言う事です (^-^;)


それで σ(^.^)はどうかと言えば、外貨預金・FX等は知識がないのでやってません・・・

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世の中の矛盾・・・

世の中には結構、矛盾な事がいっぱいあります。

矛盾の語源は『韓非子』の一篇「難」に基づく故事成語。
「どんな盾も突き抜く矛」と「どんな矛も防ぐ盾」を売っていた楚の男が、
客に「その矛でその盾を突いたらどうなる」と問われ答えられなかったという
話しだとの事です。

パソコンソフトでもデーターの完全復活と完全削除がセットで売られたりしていますよね!

身近な話しでは、子供に好き嫌いはあかん!っと普段、言っているくせに自分の嫌いな
料理は絶対、食卓にださない母親・・・
 σ(^.^)の家かどうかはノーコメント!

試験前やから勉強しなさい!っと言いつつ隣で、自分の好きなTVドラマを大きな音量で
見る母親・・・
  これもまた σ(^.^)の家かどうかはノーコメント!



とっ、・・・とにかく(ちょっと恐くなってきた・・・)

世の中は矛盾だらけで、ある程度の矛盾には目をつぶらなければ生きていけません。

不動産屋の世界にもいろいろな矛盾が存在します。

他の業種でも該当しますが、それは「守秘義務」と「事実告知の義務」です。

「守秘義務」
職務上で知り得た秘密を人にしゃべってはいけない。

「事実告知の義務」
故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為。

う~ん・・・むつかしいです!
本当の事(秘密)をしゃべってはいけないが、黙っていてもだめという事ですね・・・

それで σ(^.^)たちが、どちらを優先するのかと言えば、事実告知の義務を
優先する事になります

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当日記について
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今西祐司

今西  祐司

この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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