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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

売買価格がマイナスの物件???

売主がお金を払って土地を売却する場合があります。



売主がお金(手数料)を払って売却するって普通やん!って考えられた方がいると
思いますが、違うんですねぇ・・・


土地を売るのに売主が買主にお金を支払って売却するんです!(売却って言わないかも・・・)

不思議ですよね! でも実際に、こういったケースがあったと言う事なのです。

σ(^.^)の会社が加入している宅建協会の講習会(たぶん?)で聞いた話しです。

その土地は科学薬品工場の跡地で、その土地に土壌汚染が認められ土地の価格より
土壌汚染処理代の方が高い場合のケースだとの事・・・

大阪でも3年前位に大阪市北区の大型複合施設「大阪アメニティパーク」(OAP)で三菱地所
と三菱マテリアルの経営陣が汚染の事実を知っていたのに敷地内に建設したマンションの
購入者に汚染の事実を重要事項として説明せず、販売したと問題になりました。

この場合も購入者の賠償金・土壌処理にかかる費用・地下水に影響しないようにする為の費用
や定期的な地下水の水質検査等にかかる管理費用を考えると、必要経費は売却した価格どころの
話しでは無いと思います。

上記の例は、ちょっと特殊なケースですが、今後は人口の減少(家余り)と共に売却価格がマイナス
になる事がこれからは、身近におこってくると思います。

たとえば、造成された土地に古家が建っていた場合、解体や擁壁工事にかかるお金を考えると
ほとんどタダになってしまう事があります。

利用価値の高い場所であれば問題ありませんが、利用価値の低い土地はこういった事がすでに
増えてきているのでないかと思います。

実際に σ(^.^)も田舎のリゾートマンションをタダであげると言われた事がありますが、管理費
や固定資産税の支払いを考えるといらない! っと言う結論に達しました。

最近は一泊2日(朝夕2食付)で1万円を切るホテルがごろごろあります。

利用価値のない物 = いらないものはいらないんです!


でもマイナス価格の不動産って売買契約書はどうなるんでしょうかね?

取引した事がないのでよくわかりません・・・

もしかして仲介する時も仲介料を払って仲介するのかな? (´_`;)


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橋下弁護士、大阪府知事選立候補!

タイトルを見れば橋下弁護士を支援しているのか?と思われた方もいるかも
知れませんが σ(^.^)は多少、政治に興味があっても、今のところ誰を
支援すると言うわけではありません。

たしかに、σ(^.^)のよく見るTV番組に出演していて、タレントとしては
好きなほうだと思います・・・

じゃ~なぜ、この話題なのだと言う事ですが・・・・

それは、σ(^.^)の会社が受けている宅建免許の付与者は大阪府知事なんですね
都道府県をまたがる場合は大臣免許、σ(^.^)の会社は大阪府内だけにしか会社
がありませんので大阪府知事免許なんです。

それで、よく聞かれるのが、大臣免許と知事免許の違いですが・・・

特に格が違うと言うわけでなく、事務所の所在地がどこにあるかと言う事だけです。

たとえば、大阪府内に30店舗、従業員300人以上の会社であっても知事免許
反対に大阪府に1店舗、東京に1店舗で従業員が2人の場合でも大臣免許になります。

但し、大手のほとんどは、各地に事務所がありますので、大臣免許が多いです。



余談が入ってすいません! じゃ~そろそろ本題にはいります・・・


続きはCMのあと・・・  (ひっぱるな~)

CM2.gif
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駅まで徒歩○○分!

皆さんがよく新聞折込に不動産広告で駅まで徒歩○○分!て明記してますけど
不思議と思った事はありませんか?


σ(^.^)も現場待機でお年を召した方から、兄ちゃんやったら駅まで○○分でいける
やろうけど、わしらやったら無理やで~ ってよく言われます・・・

確かにそうですよね!

若い人と年をとった方では歩くスピードが違う・・・

不動産業者は実際に歩いて測っているのでしょうか?

実は不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には「不動産の表示に関する公正競争規約」
徒歩1分が80メートルに相当するものとして計算するという規定があるんです。

但し、横断歩道や踏み切り等を横断するとき、信号待ちの時間は関係が無く急な坂道や階段で
実際に歩く時間が長くなる時でも道路距離80mを徒歩1分に換算してよいとなっています。

それに大きい地下鉄の駅だと駅の端から端まで5分以上かかる場合もありますが
その場合、最も近い地上出入り口を終点とすればよいことになっています。

又、距離を測る際は直線距離では無く、起点から終点までの道のりをトレースする事になります。

不動産業者はどうしているのかと言うと地図上を転がして距離を測る器具もありますが、無い時は
定規をあてて測ったりもします。(大きな開発現場では現地で距離を測る場合が多いです。)

でも地図のページがまたいだり、電子地図でも地域が違えば正確に測れない場合もあります。

σ(^.^)が最近使用しているのは・・・・・こちら (歩行者ナビです。)

これでも完全ではないですが、目安(根拠)としては充分でしょう

ちなみにバスの場合は特に規定はありません。

しかしバスの場合、時間帯によってかなりの差がでる場合があります。

バスの乗車時間を調べる時、σ(^.^)はバス会社に直接電話して○バス停から駅までの平均時間
を聞くことにしています。

このネタ!みんな結構しってたかもな~?

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不動産取引の豆知識

今回は不動産取引に関する法律の豆知識です。

皆さんが新築の家(完成済)を購入する為、売買契約を締結しました。

しかし決済・引渡しの前日に、隣家の失火によって建物が類焼して建物の
大部分が燃えてしまったのです。


あなたは法律上どうなると思いますか?

①当然契約は解除だぁ!(払ったお金も全額を返してもらうのが普通だろ!) 

②売主の費用で建て直してもらう(引渡しが伸びるのはしかたがないよね)  

③売主に責任は無いのだから建物分を値引きしてもらって代金を支払う(平等?かな・・・) 

④代金を支払って消し炭になった家を引き渡される。(そんなムチャな!) 


なんか、~のできる法律相談所みたいですね・・・(´_`;) 

答えはこちら↓↓↓
続きを読む>>

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当日記について
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今西祐司

今西  祐司

この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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