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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

携帯電話の功罪

携帯電話が普及して、ほとんどの方と簡単に連絡が取れ即対応できるのは不動産を
扱う業務の特性上、かなり大きいメリットがあります。

不動産業務はスピードが命です!

数分の違いで、数百万円単位の利益がフイになる事も多々ありますし、クレームでも
緊急対応ができないと問題を大きくします。

朝の出勤途中で携帯電話を忘れたのに気付いたら、会社近くであっても家に取りに帰ります。

携帯なしでは、まったく仕事にならないからです・・・・

しかし便利な反面デメリットも大きいですね!

σ(^.^)はお客さんや業者に公開(名刺に記載)していますから「休日」や「深夜」
関係なく電話が鳴りますので、仕事とプライベートのメリハリがありません。

この業界に入って約20年(昔はポケベル)慣れたとはいえ、たまにつらい時も・・・

どうしても仕事の事を考えたくない休日は電源を切る事にしています。(留守電対応)

携帯電話がまだ普及していない時は絶大な威力を発揮しましたが、今は子供用の携帯が
ある時代、デメリットの方が大きいと思うのはσ(^.^)だけでしょうか?

持っていれば便利な物から、持っていないと不便な物になってしまったように思います。


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誤解しないで!

先日、敷地が約120坪程度の古家をお持ちの方から土地相場についての相談を受けました。

その方、今すぐに売却するわけではないのですが、毎週チラシを集め、近隣の相場をすごく
研究されています。

それで、業者が買取した場合の価格を教えてほしいとの事なので、だいたいの価格をお答え
したところ、ちょっと怒り気味に、この前この近所で坪○○万円(約20坪位の土地)
で売りにでてたので、値引きや諸経費を考えてもそんな値段はないやろ!

不動産屋は儲けすぎだとの事・・・

納得がいかないようなので、一通り業者買取の仕組みについて説明する事になりました。

まずその地域はブランド性が無く、地形も悪いという事で一般ユーザーがそのまま購入する
事は可能性として、ほぼ無いに等しい。

そして、業者がその土地を買い取り宅地分譲した場合にどれだけの費用がかかるのかを説明

登記代・解体費用・測量費(分筆)・上下水の引き込み費用・土地の整備費用・売却する為の
広告代・売却するまでの金利・その他もろもろ~

又、その土地に建売住宅を作る場合、これだけの面積が道路に取られるので、○棟しかたたない

すると、1棟あたりの売却価格は○千万円になるから業者の概算利益はいくらと・・・

それと、この利益は即完売した場合の利益で、昨今の経済状況から言えば売れ残るリスクも
ある事等を説明したところ・・・

その方は目を丸くして、商品化するまでの手間暇、期間、業者の利益の少なさとかかる費用の
多さにびっくりしてました。

近隣相場価格から単純に業者買取値を引くと○千万円も差額があります。

その金額の大半を業者の利益と誤解されれてしまうのでしょうね・・・

昔は情報が限定されていましたので、業者がボロ儲けする事もあったでしょうが、今は情報が
インターネット等でオープンにされています。

今は、そんなに簡単に儲かる業種ではなくなっているように思います・・・・

あらためて、一般ユーザーさんとのギャップを思い知らされました。

まぁ たまに諸事情によって儲けが大きい物件もありますけど、それはあくまでハイリスク
ハイリターンって言う場合が多いです。

建売業者さんの企業努力でなんとか利益をだしているといったところです。

まだまだ、この業界は昔のイメージが強いみたいですね! (´_`;)

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過剰反応の本人確認

2日前、3月1日より犯罪収益移転防止法が施行され σ(^.^)たちも対象となる事業者
になる事をお話しさせて頂きました。

今日、売買の決済(収益物件)が1件あったのですが、融資実行した銀行が本人確認に
ついて異常すぎるぐらい過剰反応で、決済がなかなか前に進まない事態に・・・
 
売主が決済金を受領して即時、自社の口座へ振り込む為に振り込み伝票を銀行員に渡したら
担当者(売主)の免許証だけでなく、社員証、法人資格証明書まで要求されました。

買主については、数日前に金銭消費貸借契約をした時に本人確認はすでに終了して
いるはずなのに、融資実行時に再度、本人確認書類を要求!

これには、取引に立ち会った司法書士の先生がとうとう激怒! (女の先生でしたが)

○×△■×▼・・・・・ それで、なんとか取引の流れがスムーズになりました (´_`;)

たしかに、犯罪防止の観点から見ると本人確認は必要と思います。

しかし、数日前に本人確認をした相手から、再度の本人確認はあきらかに過剰反応です。

その支店だけでしょうか? 同じ銀行の他の支店ではここまで、しなかったように思います。

個人情報保護法施行の時も、過剰反応が相次ぎかなりめんどくさい事になりました。

これって、結局は誰が悪いんでしょうか?

法律を作った役人? 対象事業者? 元の原因となった悪質業者? 犯罪者? 

いずれにせよ、一般市民が混乱しないようにして頂きたいですね!


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姉歯被告、実刑確定!

耐震偽装事件で、建築基準法違反や議院証言法違反などの罪に問われた元1級建築士
姉歯秀次被告の上告が棄却され懲役5年、罰金180万円が確定しました。

この量刑が重いのか軽いのかは、私にはわかりませんが、この事件をきっかけに
姉歯の物件以外でも耐震偽装が発覚、さまざまな議論がおこり建築基準法の改正に
つながる事に・・・

建築確認申請が厳格になるのはいい事だと思いますが、今度は国交省の基準の策定が

遅れ情報の周知徹底不足により建築確認申請が滞り不況の原因のひとつに・・・

05年11月の発覚から2年ちょっとの期間があったわりには、急ブレーキ急加速
の感がいなめません。

っと言うより構造計算する際の大臣認定プログラムもまだ出来上がっていない状態
なので、ハンドルが無いのにアクセルを踏み込んでいるような?

又、この大臣認定プログラムが完成したとしてもITの世界は日進月歩、建築技術
の進化も著しい、はたして対応できるのでしょうか?

私は建築専門家ではないので、どんなやり方が正しいのかは判断しかねるのですが

強度不足マンションを購入した住民らは、今も仮住まいが続く生活を強いられています。

建て替えを正式決定した住民らは、それぞれ1500万~2500万円もの追加負担
をしなければならないとの事・・・ (υ´ Д`)。  

今後、被害者を出さないようにしっかり検討して頂きたいものです。

でも、行政が悪い姉歯が悪いと言ってしまえば事は簡単ですが本来、性善説自体は
経済効率化の観点で見れば、そんなに悪いものだとは思わないんですけどね・・・

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アクセス急上昇!

3日前くらいから、アクセスが急上昇しました。

アクセス解析をしたら2/9に掲載した日記でウィル賃貸保証の事が検索ワードに
ひっかかり、それが理由で急上昇したみたいです。

2/12に全国賃貸住宅新聞が『ウィル賃貸保証事実上の事業停止』の記事を掲載
したので、調べる人が急に増えたんでしょうかね・・・

社長の放漫経営、会社資金の私的流用、ずさんな審査等々が書かれていたみたいです。

倒産するにしても、法的整理をキチンとしてほしかったです。

これでは現在、頑張っている他の保証会社のイメージダウンが心配されます。

私も家賃督促業務の経験上、よくあの保証料で成り立つものかと思います。

専門業に特化して、ギリギリ採算が取れているのではないかと・・・

保証会社の数社からウィル賃貸保証の受け皿を引き受けるといった提案書がFAXで
送付されています。

但し、現在において滞納のない事が前提条件みたいですね・・・

通常の保証料より安く設定はしているみたいですけど、属性の良い入居者だけ
引き受けるという事でしょうか?

保証会社の信頼性を判断する事はむつかしいと思います。

私が判断基準にしている事は営業担当の話し、商品の内容、審査基準をお聞きして
これなら賃貸保証業として採算が合うのではないか?を判断の基準にしています。

まぁいわゆる勘となってしまいますが、決算公告を開示している上場会社が突然に
破綻してしまう事もあります。

親会社がいくら大きくても結局、採算が合わなければウィル賃貸保証みたいに突然いなく
なってしまう事はないでしょうけど、解散してしまう場合だってありえます。

法規制がなされていない以上、 『勘』 これしか方法がないのでは・・・


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当日記について
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今西祐司

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この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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