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不動産屋のここだけ日記

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不動産屋のここだけ日記

坪計算の不思議

σ(^.^)がこの業界に入って間もない頃、なかなか理解できなかった事があります。

それは、坪数計算の仕方です。 (坪という単位自体もピンとこなかったんです。)

畳2帖 = 1 坪 = 3.3057㎡と先輩から教えてもらいました。

しかし実務では、1㎡=0.3025坪として計算をします。

これって計算が合わなくなりますよね?

例えば・・・
100㎡×0.3025=30.25坪

30.25坪×3.3057=99.99㎡

1坪を3.3057㎡だとしたら1㎡は0.30250778になり1㎡を0.3025坪だとすると
1坪は3.30578512になってしまいます。

小さい数字なんて、どうでもいいやん!って言われそうですが不思議じゃないですか?

教えてもらった先輩に聞いてもはっきりした答えが返ってきません。

長年、不動産に携わってこられた方に聞いたら、どっちでもいいねんって言われる・・・

しばらく、もやもやしたものが残っていましたが、ある日ふっと気がつきました。

よく考えたら土地や建物の契約書及び登記簿は全て平米(㎡)表記です。

『坪』から平米(㎡)に直す事なんてないやん!

元々『坪』表記も坪単位に慣れ親しんだ人が広さや坪単価をイメージしやすいからです。

と言う事は、1坪=3.3057㎡は正確な数字では無い事になります。

だから実務では、1㎡=0.3025坪として計算するのが最も正確な値になるのだという事を
やっと理解する事ができました。

え~っと、説明がわかりにくかったですか?

まっ とりあえず、1㎡=0.3025坪なんだなと覚えて頂いたら幸いです f(^_^)


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こんな商売あったのか!

ヤフーオークションは、皆さん利用されてますか?

そのシステムを利用して、リスク無しに商品を転売して儲ける商売があったらしいです。

その方法とは・・・

限定品や即完売になる商品又はプレミアが付きそうな商品をAmazon.co.jp等で購入申込をする。
支払い方法にコンビニ払い等を指定し、支払い期限が到達しそうになったら支払い変更等の
理由で代金支払いを引き伸ばす。(商品の保管場所が不要)
       
                   ↓↓↓↓↓↓↓

ヤフーオークションに出品して、落札された物だけ代金を支払う(売れ残りリスク無し)

                   ↓↓↓↓↓↓↓

商品の発送先を落札者宛てにして、Amazon.co.jpより直接配送(送料が無料)


以前からあった手口らしいですが、うまく考えたもんですね・・・

商品を在庫保管する必要が無く、リスク無しに差益分だけが確実に儲かるのですからね!

今は、そういった取引をしようとしても、Amazon.co.jpでは規定が変更?になり、決済を
しなければ、アカウントが取り消されるとの事です。 (再登録しても即削除されるらしい)


不動産でも、これとよく似た取引方法があります。

「直接移転売買」という方法です。(以前は「中間省略登記」と言ってました。)

※不動産登記法の改正(平成17年3月)による登記システムの変更で一時期、事実上不可能
な状態となっていましたが、現在は「直接移転売買」の方法により取引が可能です。

他人物売買、つまり不動産を売主と売買契約を行った後、自分の名前で登記(決済)せずに
第三者へ売る事ができるのです。 (他人の権利の売買)

例: ⇒売買契約⇒⇒直接移転売買⇒ (Bの名前で登記せずCの名前で登記)

これは、民法560条で有効とされていて、バブル時には、この取引方法が多かったです。

しかし、ヤフーオークションと違って、不動産の場合は第三者に転売できずとも一旦、決済
しないと契約によって手付金没収や違約金等のペナルティが発生しますので、ご注意下さい。

と言っても、今は不動産情報がオープンなので、それ以前に事実上困難かもしれませんが・・・

注、登記はしなくとも、権利の移転は存在しますので、登録免許税及び不動産取得税
の節税にはなりますが、売主としての責任等は発生する事になります。


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私は痛い奴

土地や家を売買する際、ここら辺の相場は坪○○万円、○○坪で○○万円だから
この物件は、高いのかな?安いのかな?って、坪単価で高い安いを判断しますよね! 

不動産の登記簿謄本(今は登記事項証明書と言います)は、国の機関である法務局に
備え付けられているので、そこに記載された面積は、普通間違いないと思ってしまい
ますが、σ(^.^)たち業者は登記簿と実際の面積は違うと考えるのが一般的です。

ここ10年くらいの間で、売買された建売住宅等は売り渡し前に土地を測量し分筆されて
いますから登記簿と実際の面積が違う事はありませんが、公簿取引(登記簿面積)に
よって売買された不動産及び11年以上前に測量された面積は違う事が少なからずあります。

トラブルで多いのは、登記簿面積より実際の面積が少なかった場合に多いです。

それは、トラブルに発展する場合、ほとんど買主さんからの申し立てが多く
○○坪だから安いと思ったので買ったのに! と言った理由がほとんどです。

反対に登記簿面積より実際の面積が多かった場合に文句を言われる方はいませんから・・・

じゃぁ、すべて測量がなされた実測取引しかできないとなると、これも又、現実的ではありません。

理想は、ちゃんと実測を行ったうえで、その面積による売買をする方が良いのでしょうけど
これが、なかなか難しい場合があります。

実測を行い登記し直す事を「地積更正」と言いますが、この言葉を聞くと業者の中で偏頭痛の
おこる人が多いのも事実です。  σ(^.^)もその中のひとりかも?

実測の方法は、隣地所有者立ち会いのもとで、境界をお互いに確認しながら測量を行い書類に
実印を押してもらい、印鑑証明を添付して法務局に提出となります。

この作業は、お互いの敷地を再確認する事になるので、両者にとって良い事だと思われますが
中には、これにまったく協力しない方が存在するのです。

まぁ 確かに知らない人がいきなり来て、貴方の土地はここからここまで、ハィ、印鑑って
言われたら面食らうかもしれませんけどね・・・

しかし、いくら事情を説明しても立会いにさえ来ない方がいます。 (´_`;)

その時は、現況測量図だけを作成し、取引を行いますが、今度は買主さんが納得されない
といった問題がでてくるのです。 (現況測量図があれば建築確認等はOK!)

だから業者にとって、すごく頭が痛くなる問題なのです。

σ(^.^)の個人的意見で言えば、その物件を気に入り、実際の面積をある程度、推定できる資料
があれば特に問題は無いと思うのですけどね! (もちろん、その経緯を理解した上での話し)

だって、土地って大きくなったり小さくなったりするものですから・・・

あっ! 今 σ(^.^)の事、痛い奴だと思ったでしょう! (今じゃなくて前から・・・)

本当に土地って大きさが変わるものなんです。

たとえば、阪神・淡路大震災の時だって、場所によってかなり大きさが変わった所があります。

土地は永遠に大きさが変わらない物では、ないのです!

大切なのは、取引の時点において、詳細な情報を業者から説明してもらい、納得するかしないか
が重要なポイントだと思います。

かといって、公簿取引を推奨するつもりもありませんし、後々のトラブルを避ける為に実測する
事は大変良い事だと思っています。

買主さんが、知識の無いまま取引をするのは、避けてほしいので今回、記事にしました。

ちなみに、この前 σ(^.^)と一緒に釣りへ行ったKさんは、その関係の仕事をしています。

土地・建物面積の事や未登記建物がある等の相談があれば、σ(^.^)に連絡して頂ければ
Kさん紹介させて頂きますので、お気軽にぞうぞ♪


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宅建主任者法定講習♪

今日は、朝から宅地建物取引主任者の法定講習に行ってきました。

2008.05.15宅建主任者法定講.jpg


9:50分~15:45分迄

休憩時間を除くと

実質4時間45分の講習です。





内容は私法、紛争事例・税法等の実務上の留意事項・宅地建物取引業法、建築基準法
等の実務上の留意事項を弁護士や税理士、建築士の先生方を講師として教わります。

法改正等については、いつも定期的に行われている、宅建協会の講習と内容はだぶりま
すが、興味をひくのが紛争事例で、実際にあった訴訟を例にあげ注意しなければいけない
事柄を教えてもらうのです。

そりゃそうだろう! から えっ そんな事まで調査・告知義務があるの?って感じです。

その中の事例をひとつ・・・

書いてある事を、そのまま載せると、なれない方は混乱するかもしれないので、要点だけ。

7年前にAさんが物置で服毒自殺行為を試み、発見され病院に運ばれるものの4日後
に病院で死亡しました。

その物件を購入した買主が売主に売買契約の解除を求めた訴訟です。

売主の言い分は、自殺行為に及んだのは、本件建物ではなく物置である事。
又、死亡場所も病院である事、自殺があったのは7年前である事を主張しました。

しかし、判決は買主の主張を認め、契約解除を行い売買代金の返還請求を認容しました。

そうなんですね、付属建物で自殺行為が行われ、病院で亡くなったとしても
事情により売主の心理的瑕疵責任が問われるみたいです。

本件建物で亡くなられた場合は告知義務が有るものとして、はっきりしていますが
このような事例だと、もし媒介業者の立場だったら、告知義務と守秘義務の判断に
迷う事になると思います。 (世の中の矛盾・・・)

もちろん類似の事案であっても個別要件によって異なる解し方がなされる場合が
ありますので、当該物置が取り壊されていたり、この事件が都会で行われた行為で
あった場合は逆の判決に変わる可能性もあります。

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誰が払うの?

久しぶりに法律の豆知識です。

今からお話しする事は、ネットをされてる方であれば、ご存知の方も多いと思います。

しかし、まだご存じでない方もたくさんおられるようなので、お話しさせて頂きます。


ある未成年者Aが、親と折り合いが悪く一人暮らしを始めようと不動産屋に行きましたが
未成年である事、保証人が親でないとの理由で断られました。

それで、未成年者Aは他の不動産屋に行って、自分は20歳で、親が保証人になると
嘘をついて、賃貸契約をする事にしました。

親の実印と印鑑証明書カードのありかは、分かっていましたので、こっそり持ち出し
賃貸契約書に実印を押して、署名は親の字をまねて、印鑑証明書をつけて契約しました。

未成年者は数ヵ月後、家賃を払えず部屋を追い出される事になりました。


さて、延滞した家賃は誰が支払わなければいけないのでしょうか?


1、実印が押してあり、印鑑証明書があるのだから、保証人とされた親が支払う。

(親の言い分:子供が実印を勝手に持ち出したので、俺は知らん・・・)

2、あくまで、契約者本人は未成年者Aなので、当然に未成年者Aが支払う。

(未成年者Aの言い分:法律知ってるよ!未成年者の場合、契約行為は取り消す事が
 できるんでしょ、だから部屋を明け渡すだけでいいんじゃないの!)

3、未成年者Aからも保証人とされた親からももらう事ができず、家主の泣き寝入り

この話しのポイントは2つ・・・
未成年者Aが成年と偽った事、親は契約自体を知らなかった事になります。




答えは 2、 契約者本人である、未成年者Aになります。

まず親の実印の件ですが、いくら契約書に実印が押されていたとしても、その本人が
保証人になる事を認めておらず、無断で押された保証人契約は無効となります。

次に、未成年者Aの言い分である未成年者が法律行為を取り消す事は認められています。

法律上は、未成年者が行った法律行為は取り消す事ができ、部屋を明け渡すだけでよく
延滞家賃は払わなくてよいのです。

しかし、未成年者Aは、ある間違いをしました。

未成年者であるにもかかわらず20歳と嘘をついて契約した事です。

民法20条によれば、制限能力者カ能力者タルコトヲ信セシムル為メ詐術ヲ
用ヒタルトキハ其行為ヲ取消スコトヲ得ス
 とされています。

そのまま条文を載せましたが、わかりやすくいえば未成年者が20歳と嘘をついて
おこなった法律行為は取り消す事ができないのです。

但し、未成年者が何も言わず、黙っているのに相手方が20歳以上と勝手に
思いこんで、おこなった契約は取り消す事ができます。

この他、未成年者の詐術行為の他に、法律行為を取り消す事ができない場合があります。

それは、未成年者が婚姻した時です。

民法第753条によれば、20歳未満であっても婚姻していれば成年者とみなされる事になっています。

まぁ、今時20歳かどうか、又は保証人の本人確認をしない不動産業者は、ほとんど
無いと思いますが、法律の豆知識として覚えておいたらいいかも?

宅建主任者の試験を勉強する際、総則として1番最初に覚える法律知識です。

ご興味のある方は、一度挑戦されてみては・・・

※上記の内容は個々の事情により法規定や法解釈が異なる場合がありますのでご注意ください。


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当日記について
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今西祐司

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この日記は不動産の事だけに限らずその時にあった事、感じた事、こぼれ話に書けなかったイエローゾーンの、お話等々を書き込んでいきたいと思います。
又、お得情報があれば、随時書き込みますので、宜しくお願いします。

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